Հաշվի առնելով ձեր վարձակալների, ձեր գույքի եւ ձեր ֆինանսական միջոցները
Վարձակալության գույքի կառավարման ռազմավարություններ
Նախքան դուք կարող եք ընտրել ճիշտ ռազմավարությունը ձեզ համար, դուք պետք է հասկանաք վարձակալության բոլոր գոտիները, որոնք պետք է կառավարվեն:
Տանտերերի կառավարման պարտականությունները կարող են բաժանվել երեք մասի.
- Վարձակալների կառավարում
- Անշարժ գույքի պահպանման եւ ստուգումների կառավարում
- Ֆինանսների կառավարում
1. Վարձակալների կառավարում
Սա վարձակալության օբյեկտի կառավարման մի մասն է, որը առավել անմիջական եւ առավել ակնհայտ է: Այնուամենայնիվ, հաջող տանտը լինելու դեպքում ներգրավված է ավելի շատ գումար, քան վարձավճարը: Դուք պետք է կառավարեք:
- Հավաքածու հավաքագրումը . Յուրաքանչյուր շաբաթ կամ ամսվա վարձավճարը: Հիմք ընդունելով ուշ վճարումներ եւ արտոնյալ ժամկետներ: Վճարելով վարձավճարը:
- Վարձակալության պայմանագրեր . Ապահովել վարձակալության պայմանագիրը ներառում է ձեր պետության տանտիրոջ վարձակալների իրավունքի պահանջվող բոլոր իրավական պայմանները: Ապահովել վարձակալության իրավունքը օրինականության ամենավերջին տարբերակով: Վարձակալության կառավարում բոլոր վարձակալների գործարկման սկիզբը եւ ավարտը:
- Վարձակալների ցուցադրություն . Ձեւավորումների նշանակում: Հայտերի վերաբերյալ տեղեկությունների ստուգում: Կարող եք նաեւ որոշել, թե արդյոք որոշ վարձակալներ լավ են տեղավորվում:
- Տեղափոխում ` վարձակալության պայմանագրերի ստորագրում: Գնալով կանոններ, պահանջներ եւ կանոնակարգեր: Անվտանգության ավանդի եւ առաջին ամսվա վարձավճարների հավաքագրում: Քայլելով եւ նշելով վարձակալության միավորի ներկայիս վիճակը:
- Տեղափոխում ` հաստատելով, որ վարձակալության ժամկետը իրականում ավարտված է: Վարձակալության միավորի վիճակը ստուգելը ցանկացած վնասի համար : Սկսել գործընթացը, բնակարանի համար նոր վարձակալի գտնել:
- Վարձակալի բողոքները . Խնդիրը լուծելու համար խաղային պլանի ստեղծումը:
- Վերանորոգման հարցումներ. Արագ արձագանքման պահանջներին: Կարեւորելով վերանորոգման կարեւորությունը: Կատարելագործեք վերանորոգումը կամ վարձելու համար ինչ-որ մեկին դա անել:
- Վարձակալի վտարում . Վարձակալին ուղարկելու համար օրինական պահանջող ծանուցումներ ուղարկելուց առաջ: Դատարանի վտարման համար: Պատրաստեք ձեր ապացույցները, որոնք աջակցում են վտարման պատճառները:
2. Անշարժ գույքի պահպանման եւ ստուգումների կառավարում
Վարձակալության գույքային կառավարման երկրորդ հիմնական մասը սեփականությանն է: Ֆիզիկական կառուցվածքը պետք է պահպանվի վարձակալների առողջության եւ անվտանգության համար: Ձեր ապահովագրական ընկերությունը կարող է նաեւ պահանջել կառուցվածքի որոշ մասեր, ինչպիսիք են տանիքը, որոշակի չափանիշներին համապատասխան կամ հրաժարվելու են գույքը ապահովագրելու համար:
- Տեխնիկական սպասարկում. Խոտի կտրում: Հավաքել տերեւները: Ձնագնդի ձողեր: Հաշվի առնելով աղբը: Բոլոր ընդհանուր տարածքները մաքուր պահելը: Հաշվի առնելով, որ վարձակալները հասանելի են բոլոր ժամանակներում եւ ջերմության մեջ ձմռանը: Տանիքների արտահոսքի, սանտեխնիկայի արտահոսքի, ճեղքված սալիկների, չպարունակող բռնակների, սխալ դռների կամ պատուհանների փականների տեղադրում:
- Ստուգումներ. Դուք ստիպված կլինեք զբաղվել քաղաքից եւ նույնիսկ ձեր վարկատուից եւ ապահովագրական ընկերությունից: Քաղաքային ստուգումները պետք է համոզվեք, որ ձեր գույքը հետեւում է որոշակի առողջապահական եւ անվտանգության կանոններին: Ապահովագրողը եւ ապահովագրական ընկերությունը ստուգում են գույքը `համոզվելու համար, որ գույքն արժե այն գումարը, որը նրանք վարկավորում են կամ այն ապահովագրության գումարը:
3. Ֆինանսների կառավարում
Կառավարման երրորդ մասը, որ դուք պետք է զբաղվել, վարձակալության գույք ձեռք բերելու դեպքում ներգրավեք ֆինանսները: Դուք պետք է հասկանաք, թե որքան գումար է գալիս յուրաքանչյուր ամիս եւ որքան գումար է դուրս գալիս:
- Վարձավճարներ: Ամեն ամիս որքան գումար եք հավաքում:
- Հիփոթեքի վճարում. Ինչ եք վճարում յուրաքանչյուր ամիս ձեր հիփոթեքի վրա:
- Ապահովագրություն. Որքան եք վճարում ձեր գույքը ապահովելու համար:
- Հարկեր. Ինչ է ձեր տարեկան գույքի հարկերը:
- Կոմունալ ծառայություններ. Եթե վարձակալները պատասխանատվություն չեն կրում կոմունալ վճարելու համար, ապա գույքի համար որքան գումար է ջուրը, գազը եւ էլեկտրական վկայականը:
- Վճարները / տույժերը. Վճարները կարող եք վճարել գույքի ստուգումների կամ դատական ծախսերի համար: Անսպասելի տուգանքներ գույքի պահպանության հարցերի համար:
3 Վարձակալման կառավարման ռազմավարություններ
Այժմ, երբ հասկանում եք վարձակալության գոտիների տարբեր ոլորտները, որոնք պետք է կառավարվեն, կարող եք որոշել, թե ինչպես եք ցանկանում կառավարել այդ տարածքները:
Կան երեք հիմնական մոտեցումներ.
- Do-It-yourself Management- ը
- Half Do It / Half Outsource- ը
- Արդյունավետ կառավարում ամբողջությամբ
1. Արդյոք դա ինքնուրույն կառավարում
Այս կառավարման մոտեցման մեջ դուք պատասխանատու եք ամեն ինչի համար, հետեւաբար DIY- ը: Դուք եք, ով հավաքում է վարձավճարը, ձյունը ձյունը եւ ձեր հարկերը:
Բողոք
- Ընդհանուր վերահսկողություն: Որպես վարձույթի սեփականություն հանդիսացող սեփականատեր, դու բիզնեսի սեփականատեր եք: Երբ դուք դա անում եք ինքներդ ձեզ, դուք գիտեք, թե ինչ է կատարվում ձեր բիզնեսի բոլոր մասերում:
- Հաշվի առնելով խնդիրները արագ: Քանի որ դուք ունեք ձեր ձեռքը կառավարման բոլոր մասերում, դուք կարող եք տեսնել անմիջապես, երբ տեղի է ունենում մի խնդիր: Դժբախտաբար, քանի որ ձեր գույքի համար պատասխանատու եք ամեն ինչի վրա, դուք դեռ կարող եք չկարողանալ անմիջապես դիմել այս խնդրին:
Դեմ
- Գիտելիքի բացակայություն. Հնարավոր չէ փորձագետ լինել: Եթե դուք հաշվապահ եք վարձել ձեր հարկերը վճարելու համար, փոխարենը դա անելը, հաշվապահը կարող էր մի քանի նվազեցումներ կատարել, որ դուք տեղյակ չեք: Եթե դուք ձեր վարձակալության պայմանագիրը պատրաստելուց պաշտպանել եք փաստաբանին, ձեր վարձակալության նախապատրաստման փոխարեն, փաստաբանը կարող էր ներառել որոշ պետական տանտերերի վարձակալների օրենքները, որոնք դուք անտեսեցիք: Եթե դուք վարձել եք պրոֆեսիոնալ, տանիքը տեղադրելու ձեր գույքի վրա, փոխարենն ինքներդ տեղադրելու փոխարեն, դուք չեք կարող ստիպված լինել տանիքի արտահոսքի հետ:
- Ճնշող. Լինելով բոլոր մարդիկ, կարող են չափազանց շատ լինել: Քանի որ ամեն ինչի համար պատասխանատվություն է կրում, դուք կարող եք ավելի հակված լինել սխալներ կատարելու համար:
Լավագույնը
- Վարձատուների փոքր քանակությամբ վարձակալներ:
- Նախկինում սեփականություն հանդիսացող սեփականատերերը:
- Վարձավճարներ կառավարելու նախնական փորձ ունեցող տանտերը:
- Տանտերերը, ովքեր ցանկանում են վերահսկել:
2. Half Do-It-Yourself / Half Outsource- ը
Վարձակալված գույքի կառավարման այս մոտեցման մեջ դուք կառավարում եք այն տարածքները, որոնք զգում եք, որ փորձառություն ունեք, այնուհետեւ օտարալեզու տարածքներ, որոնք չեք զգում հարմարավետ կամ պարզապես չունենալու կառավարումը:
- Արտաքին իրավական հարցերը
Որպես օրինակ, դուք կարող եք որոշել, թե ինչպիսի վարձակալության կառավարման վերաբերյալ հարցեր կան, որոնք ներառում են իրավական հարցերը: Կարող եք զգալ, որ գույքի, կենցաղային տեխնիկայի եւ վարձակալների բողոքների կառավարումը մեծ է, բայց շատ անհարմար է, երբ վերաբերում է իրավական հարցերի: Այս դեպքում դուք կարող եք վարձել փաստաբանի `ցանկացած իրավական հարցի լուծման համար: Սա կարող է ներառել ձեր վարձակալության պայմանագիրը կազմելու համար, որպեսզի այն համապատասխանի ձեր երկրի բոլոր տանտերերի վարձակալների օրենքներին եւ վարելու բոլոր վարձակալական վտարումները:
- Outsource Maintenance Հարցեր
Այս սցենարում, դուք կցանկանաք վարձով աշխատողին կամ կառուցել վերակացու `բոլոր սպասարկման հետ կապված խնդիրները լուծելու համար, բայց կզբաղեցնեք բոլոր մյուս կառավարման պարտականությունները:
Բողոք
- Frees Up Time: Եթե դուք չեք անում ամեն ինչ, դուք կունենաք ավելի շատ ժամանակ, ժամանակահատված: Ինչպես եք օգտագործում այս ժամանակը ձեզն է: Կարող եք ավելի շատ ժամանակ անցկացնել ձեր ընտանիքի հետ կամ կարող եք օգտագործել այս անգամ `լրացուցիչ ներդրումային հնարավորություններ գտնելու համար:
- Փորձագետներ. Դուք վերահսկողությունից հրաժարվում եք այն մարդկանց վրա, ովքեր հուսով են իմանալ ավելին, քան ձեզ որոշակի տարածքում:
Դեմ
- Հավատարիմ մնացեք ուրիշների վրա. Դուք վստահում եք, որ այդ մարդիկ գիտեն, թե ինչ են անում, եւ որ նրանք ունենան ձեր լավագույն շահերը:
Լավագույնը
- Վարձատուներ, որոնք աճում են վարձակալության միավորներով:
- Միջին տանտերը:
3. Արդյունքների կառավարում ամբողջությամբ
Այս կառավարման ռազմավարությունում դուք տիրապետում եք այդ գույքին, բայց ցանկություն չունեք, որ դուք ձեռք եք բերում մենեջեր: Դուք զգում եք, որ ձեր ուժը գույքային ընտրության մեջ է, ոչ թե կառավարել օրվա գործողությունները: Դուք կարող եք վարձակալել գույքի կառավարիչ կամ գույքի կառավարման ընկերություն: Գույքի կառավարման ընկերությունները կարող են կարգավորել ամեն ինչ, ներառյալ վարձակալների ցուցադրումը, վարձակալի տեղափոխումը, վարձակալության հավաքումը, սպասարկումն ու վերանորոգումը, վարձակալի տեղափոխումը եւ վարձակալի վտարումը:
Բողոք
- Ազատություն առօրեական գլխացավերից. Առավոտյան երկուսի հեռախոսազանգերը ստիպված չեք լինի, որ հաջորդ դուռը հարեւանն իր երաժշտությունը շատ բարձր է խաղում: Դուք պատասխանատվություն կստանաք միայն նվազագույնի համար, բայց ձեր պատասխանատու որոշումները, որպես կանոն, կդառնան ամենակարեւոր որոշումները, ինչպիսիք են OK- ին տալ վարձակալի վտարումը:
Դեմ
- Costly: Գույքի կառավարիչները տարեկան կարժենան տասնյակ հազարավոր դոլարներ: Որքան ավելի մեծ վարձատրվող միավորներ ունեք, այնքան ավելի շատ կլինի:
- Mismanagement կարող է ոչնչացնել ձեր բիզնեսը: Դուք դնում ձեր բիզնեսը եւ, հետեւաբար, ձեր ապրուստը, մեկ ուրիշի ձեռքում: Դժվար է գտնել այնպիսի մեկին, ով հոգ է տանում ձեր հաջողության եւ ձախողման մասին, որքան անում եք: Դուք պետք է համոզվեք, որ դուք մանրակրկիտ կերպով կցանկանաք ցուցադրել ցանկացած հեռանկարային ղեկավարներ եւ ունենաք հստակ ելքային ռազմավարություն, եթե գործերը վատնվեն:
Լավագույնը
- Տանտերերը, ովքեր ապրում են հեռավոր վարձակալությամբ:
- Վարձակալների մեծ թվով հողատերեր:
- Դիվերսիֆիկացված ներդրումներով գույքի ներդրողներ: