Հաճախ ձեռք բերեք, շտապ դուրս եկեք, վստահեք ձեր թիմին
Ինչ է նշանակում փոխել տունը:
Տունը փաթաթելը նշանակում է, որ դուք տուն եք գնում այն վաճառելու մտադրությամբ, սովորաբար արագ, շահույթ ստանալու համար:
Դա երկարաժամկետ գնման եւ պահելու ռազմավարություն չէ: Անշարժ գույքի վաճառքից ավելին, քան այն գնել եք, չի նշանակում, որ դուք կստանաք շահույթ:
Օրինակ, 200 հազար դոլար արժողությամբ տուն եք գնել եւ 50.000 դոլար արժողությամբ վերանորոգման համար: Եթե դուք վաճառում եք տունը $ 240,000, ինչը ավելի շատ է, քան դուք եք գնել այն, ապա իրականում դուք կկորցնեք գումար, երբ դուք գործարկում եք վերանորոգման ծախսերում, ինչպես նաեւ հավելյալ ծախսեր, գույքը պահելու եւ գույքը վաճառելու համար:
Որ գույքի տեսակը կարող է շրջվել:
Գույքի ամենատարածված տեսակը, որը շրջվում է, ընտանիքի մեկ տուն է: Այնուամենայնիվ, գրեթե ցանկացած տիպի անշարժ գույք կարող է շահույթ ստանալ: Սա ներառում է.
- Multi-Family Homes : Flipping հնարավորությունները ներառում են վերանորոգման առկա միավորները կամ ավելացնելով լրացուցիչ միավորներ, որպեսզի գույքը առավել արժեքավոր գնորդների համար:
- Խառը օգտագործված գույքը. Դա կարող է ներառել մանրածախ տարածքի վերանորոգման կամ լրացումների, բնակելի տարածքի կամ երկուսի համար:
- Մանրածախ գույք . Տարածքի վերանորոգում, որը համապատասխանում է կոնկրետ կարիքներին, ինչպիսիք են ռեստորանը, սրահը կամ խանութը:
- Land : Այցելեք գոտիավորման գործընթացը , որպեսզի այն հաստատվի որոշակի օգտագործման համար, օրինակ `բնակելի կամ մանրածախ: Գոտու հաստատումը ստանալու համար կարող է երկար գործընթաց լինել `կախված այն բանից, թե ինչպես արագ եւ հեշտ է քաղաքի շինության վարչությունը աշխատել:
Բանալ 1: Գնեք ճիշտ գնով
Դուք գումար եք ձեռք բերում: Կարեւոր չէ, թե որքան լավ եք վերանորոգում տանը վերջում, եթե հենց սկզբից չափից շատ գումար եք ծախում, դա ավելի դժվար կլինի շահույթ ստանալու համար:
Որոշեք վերանորոգման արժեքից հետո - ARV
Դուք փորձում եք որոշել, թե որքան կարող եք գնել գույքը ձեռք բերելու համար շահույթ ստանալու համար: Հետեւաբար, դուք պետք է հետ աշխատեք:
Առաջին բանը, որ դուք պետք է անեք, որոշեք գույքի վերանորոգման արժեքից հետո: Սա այն է, ինչ դուք կարծում եք, որ տունը կլինի արժանի այն բանից հետո, երբ դուք ավարտել եք վերանորոգման բոլոր գույքը:
Դուք պետք է նայեք վերջերս վաճառված գներով տարածքի համեմատելի հատկությունների համար: Համեմատաբար համեմատելով, դա ճշգրիտ գիտություն չէ, այն կօգնի ձեզ տան արժեքի բալքապատ: Եթե ձեր տունը չորս մահճակալ է, երկու բաղնիք գաղութային, դուք կցանկանայիք անցյալ տարվա վաճառել նմանատիպ գաղութներ: Ձեզ հարկավոր է ճշգրտումներ կատարել որոշ գործոնների համար, ինչպիսիք են `
- Հրապարակի ֆիլմը. Երկու տները կարող են ունենալ նույն քանակությամբ մահճակալներ եւ լոգարաններ, բայց կարող է լինել 1000 քառակուսի մետր:
- Վերանորոգման որակը. Տեսեք վերանորոգման համար օգտագործվող նյութերը: Արդյոք սա է արդյոք ներկայիս գնորդը:
- Որտեղից: Որոշ քաղաքներ ավելի լավ կլինի, քան մյուսները. Ավելի լավ դպրոցական շրջան, ավելի հանգիստ փողոց:
- Լոտի չափս. Ավելի մեծ քանակներ կլինեն ավելի արժեքավոր:
- Հարմարություններ. Տունը ունի կենտրոնական օդորակիչ, ներսի լողավազան, ավարտական նկուղ կամ վարպետարան:
Երբ դուք նայեք համադրելի հատկությունների վրա, դուք պետք է կարողանաք գալ մի շարք այն հանգամանքով, թե ինչ կլինի տունը, երբ դուք ավարտել եք ձեր վերանորոգումները: Սա վերանորոգման արժեքից հետո:
Ձեր ծախսերը հանեք
Գույքը ճիշտ գնով ձեռք բերելու համար անհրաժեշտ է որոշել, թե որքան գումար եք հավատում, որ դուք ծախսում եք տանը:
- Գնումների ծախսերի փակումը, որը ներառում է տույժի ապահովագրություն, տնային ստուգումներ, փաստաբանի վարձատրություն, հարցումներ, բանկային վճարներ, ձայնագրման վճարներ, գործարք եւ հիփոթեք:
- Շինարարական ծախսեր. Քաղաքից թույլտվություններ, նյութական ծախսեր, աշխատանքի արժեք:
- Հոլդինգի ծախսերը `ապահովագրական վճարումներ, հարկեր, ցանկացած վարկի վճարում, կոմունալ ծախսեր:
- Վաճառքի գին վճարելը, փաստաբանի վարձավճարը, գույքային փոխանցման հարկը, ռիելթորական հանձնաժողովը, ձայնագրման վճարները. Գործը եւ հիփոթեքը, քաղաքային տեսչական վճարները. Հնարավոր վկայականը , եթե քաղաքը պահանջում է, գնորդի վարկերը. Գնորդի տնային տեսուչը սխալ է գույքի հետ, ուստի գնորդը, հավանաբար, կստանա վարկ, որը կստիպի այդ բաները:
Ինչ է ձեր շահույթի նպատակը:
Դուք, ամենայն հավանականությամբ, չի անցնում ամբողջ աշխատանքը եւ 5000 դոլլար տուն կառուցելու ռիսկը: Հետեւաբար, դուք պետք է որոշեք ձեր իդեալական շահույթի նպատակը մատով խփել: Երբ բոլորը ասվում եւ արվում են, ցանկանում եք կատարել $ 20,000: $ 50,000: $ 100,000: Իմանալով, թե որքան եք ուզում կատարել, կօգնի ձեզ որոշել այն գինը, որով դուք կարող եք գնել տուն:
Պետք է նաեւ տեղյակ լինեք, որ դուք կարող եք վճարել մայրաքաղաքային շահութահարկի ցանկացած շահույթի վրա: Կախված ձեր եկամտի բրենդներից, գուցե ստիպված լինեք ոչինչ վճարել կամ ստիպված լինեք վճարել ձեր շահույթի 20 տոկոսը, հորաքրոջ Սամին: Կարող եք ի վիճակի լինել հետաձգել այս արժեքը `1031 փոխանակում կատարելով:
Որոշել իդեալական գնման գին
Հիմա, որ դուք որոշել եք Վերանորոգման հետո արժեքը գույքի համար, մոտավոր ծախսերը կապված գույքի վերանորոգման եւ որքան գումար եք ցանկանում կատարել, դուք կարող եք որոշել առավելագույն գումարը, որը ցանկանում եք վճարել գույքի համար:
Վերանորոգման արժեքից հետո
- նվազագույն ծախսեր
- նվազագույն շահույթի մղում
= Իդեալական գնման գին
Սա այն կետն է, որտեղ դուք առաջարկում եք ձեր առաջարկը եւ հուսով է, որ այն ընդունվում է: Դուք արդեն շատ բաներ եք անցել, որպեսզի հասնեք այս թվին, այնպես որ, Ռիելթորների կողմից չհանգեցնեք, թե արդյոք բարձրացնում եք առաջարկի գինը, գույքը ձերն է: Յուրաքանչյուր դոլարի համար, որ վճարում եք գույքի համար, պոտենցիալ շահույթի մի դոլար է, որը կորցնում ես: Հիշեք, դուք գնում եք ձեր գումարները:
Բանալ 2: արագ դուրս գալ
Անշարժ գույք ձեռք բերելու նպատակն է շահույթ ստանալ եւ հնարավորինս շուտ այդ շահույթը դարձնել: Ցանկացած լավ ներդրողը գիտի, որ անշարժ գույքի շուկան կարող է դիմանալ: Ցանկացած մի շարք գործոններ կարող են զգալիորեն նվազեցնել ձեր գույքի արժեքը: Սա ներառում է.
- Տոկոսադրույքների բարձրացում. Տոկոսադրույքները բարձր են, մարդիկ չեն կարողանում ծախսել այնքան տանը: Այն նվազեցնում է իր գնողունակությունը, քանի որ նրանց ամսական հիփոթեքային վճարը ավելի բարձր կլինի: Որպես տոկոսադրույքների աճ, տան գները կթողնեն, որպեսզի գնան իշխանության գնման նվազման համար:
- Սեզոնի փոփոխություն. Ամառային ամիսներին տան վաճառքի սեզոնն ավարտվում է, երբ երեխաները դպրոցից դուրս են: Ընտանիքները ցանկանում են առաջ շարժվել մինչեւ նոր ուսումնական տարվա սկսվելը: Եթե դուք չկարողանաք ձեր գլխարկը շուկայում վաղ գարնանային / ամռանը շտապել, կարող եք ավարտին հասցնել մեծ գումարներ:
- Գրավչության ավելացում . Մեկ այլ գործոն, որը կարող է ազդել ձեր տան արժեքի վրա, տարածքի ավելցուկ գույքագրումը: Դա կարող է տեղի ունենալ, եթե քաղաքը խոշոր ընկերություն է փակվում, եւ մարդիկ սկսում են իրենց տները շուկայում դնել, որպեսզի կարողանան տեղափոխվել: Առկա են միայն 3 ննջասենյակ, 2 սանհանգույց, 250,000 դոլար տներ: Եթե շուկայում հինգ կա, գուցե դուք պետք է նվազեցնեք ձեր գինը, որպեսզի այն արագ վաճառվի:
- Ներխուժում կամ տարածքների կարճ վաճառք. Ցավոք, դուք չեք կարող վերահսկել ձեր հարեւանները: Շրջանում կարճ վաճառքները եւ գրավադրումները կնվազեցնեն ձեր տան արժեքը:
- Բնական աղետ. Դուք նույնպես չի կարող վերահսկել Մայր Բնությունը : Hurricanes, tornadoes եւ վայրի հրդեհները կարող են ավերել տարածքները, տան գները միանգամայն նվազեցնելով:
- Դպրոցների վարկանիշներ. Եթե դպրոցական համակարգի վարկանիշը ցածր է, հարեւանությունը պոտենցիալ գնորդների համար ավելի քիչ ցանկալի կդառնա:
- Լուռ տնտեսություն. Երբ տնտեսությունը փլուզվի, այնպես էլ տնային գները: Քիչ մարդիկ կարող են տուն գնել, իսկ նրանք, ովքեր անում են, ավելի քիչ ծախսեր են ծախսում:
- Բնապահպանական հարցեր / Power Lines: Հողում ռադոնի կամ այլ քիմիական նյութերի բարձր մակարդակները, բակային տարածքում կառուցվող էլեկտրահաղորդման գիծը կամ քաղաքի միջով անցնող խողովակաշարը կստիպի դժվարացնել ձեր տան վաճառելու համար:
Բանալին 3. Դուք կարող եք աշխատել այն թիմը, որը կարող է աշխատել կամ դադարեցնել
Հաջողությամբ գույքի տատանումները կատարվում են արագ եւ կատարվում են ճիշտ գնով: Աշխատելով սխալ կապալառուին, դիզայները կամ ռիելթորը կարող է արագ թեքել ֆլիպը: Իդեալում, դուք կունենաք վստահելի անձերի թիմ, որը տեղակայված է ձեր գույքը փակելու համար, որպեսզի ժամանակ չկորցնեք:
Դիզայներներ
Եթե դուք մտադիր եք վարձել դիզայներ ձեր վերանորոգման համար, դուք պետք է համոզվեք, որ նա ծանոթ է այդ տարածքին: Վերջին բանը, որ դուք ուզում եք անել, գերազանցում է բարելավումը: Ոչ բոլոր տները կարիք ունեն Կալկաթայի մարմարե եւ բրազիլական ծառահատական հատակների: Դուք կարող եք մեծ գումար վաստակել մեծ հատակագծով եւ մաքուր դիզայնով: Խոհանոցներն ու լոգարանը վաճառում են տները, բայց շատ գնորդներ չգիտեն $ 400 ծորակ եւ $ 40 մեկի տարբերությունը:
Շուկայում իմանալը կօգնի նաեւ որոշել, թե ինչ տեսակի գնորդ է փնտրում այս ոլորտում: Տարածքը ներգրավում է բազմաթիվ զույգերի, նորապսակների, փոքր երեխաներ ունեցող երիտասարդ ընտանիքների, ընտանիքների կամ դատարկ բույրերի: Սա կօգնի պարզել վերանորոգման լավագույն մոտեցումը: Պետք է ավելացնել մեկ այլ ննջարան: Կենտրոնացեք երեխաների համար ընտանեկան սենյակ: Գլխավոր վարպետը լինելու է գլխավոր հոլովակը:
Կապալառուներ
Սա ներառում է էլեկտրիկները, փորձնականները, սայթերը, տանիքները, HVAC կապալառուները, նկարիչները, բեռնատարները եւ ցանկացած այլ անհրաժեշտություն: Դուք ցանկանում եք ստանալ բազմաթիվ հայտեր, որպեսզի դուք ձեռք բերեք լավագույն գինը, բայց դուք նաեւ ցանկանում եք ստուգել հավատարմագրերը, քանի որ լավագույն գինը միշտ չէ, որ լավագույն որակի աշխատանք է: Կարող եք մտածել, որ դուք սկզբում մեծ գին էիք ստացել, բայց կդադարեցնեք ավելի շատ ժամանակ եւ գումարներ ծախսել `փորձելով ամրացնել կապալառուի քողարկված աշխատանքը:
Համոզվեք, որ կապալառուը հասկանում է, որ անհրաժեշտ թույլտվությունները, որոնք պետք է դուրս գան քաղաքի հետ, կատարվեն վերանորոգման համար: Որքան է քաղաքը վերցնում թույլտվությունները: Կան արդյոք գոտիավորման խնդիրներ, որոնք պետք է հաստատվեն: Քաղաքի հետ թույլատրելու խնդիրները կարող են ամիսներ շարունակ աշխատել եւ արագորեն նվազեցնել ցանկացած շահույթ:
Կապալառուները նաեւ տխրահռչակ են «թերագնահատելու» համար, թե որքան ժամանակ է պահանջվում աշխատանքը: Համոզվեք, որ դուք ունեք սահմանված ժամկետը կապալառուի հետ աշխատանքը ավարտելու համար: Դուք պետք է նաեւ ներգրավել ձեր բյուջեում պատժամիջոցների ֆոնդը այդ աշխատանքների համար, որոնք ժամանակին չեն ավարտվում:
Ռիելթորներ
Դուք վաճառում եք Ռիելթորին կամ փորձեք վաճառել սեփականությունը: Եթե վաճառում եք Ռիելթորին, ապա հիշեք գործարքի մեջ գործարքին գործարք կատարելիս:
Ռիելթոր ընտրելով, դուք պետք է համոզվեք, որ նրանք գիտեն շուկան, որտեղ դուք փորձում եք վաճառել տունը: Նույնիսկ եթե նախկինում Ռիելթի հետ աշխատել եք, նրանք չեն կարող լավագույնս տեղավորել տվյալ շուկայում:
Բացի այդ, շատ ռիելթորներ պարզապես շահագրգռված են արագ վաճառք իրականացնել եւ պարտադիր չէ, որ տունը վաճառեն լավագույն դոլարի համար: Համոզվեք, որ դուք արել եք ձեր սեփական հետազոտությունը, եւ որ դուք հարմար եք զգալի թվով, Ռիելթորը զգում է, որ դուք կարող եք ստանալ տուն: Դուք ցանկանում եք արագ վաճառք, բայց դուք նույնպես չեք ցանկանում, որ շատ գումար դուրս գաս սեղանի վրա: