Եթե դուք մտածում եք անշարժ գույքի վարձակալության գույք ներդնելու մասին , շատ հետազոտություններ կան: Դուք նաեւ պետք է վստահ լինեք, որ դուք պիտանի եք տանտեր լինելու համար, եւ որ դուք ունեք ժամանակ հատկացնելու համար: Այնուամենայնիվ, այն ամենը, ինչ հիմա ուզում ենք անել, այն է, թե ինչպես է գույքը գովազդում դրամական հոսքը վարձավճարներից :
Մեր օրինակի համար մենք կօգտագործենք fourplex, բոլոր չորս միավորները, որոնք նախատեսված են լիարժեք վարձակալության համար: Սա պարզ դրամական հոսքերի հաշվարկ է, որը ցույց է տալիս անշարժ գույքի ներուժը որպես ներդրում: Դրա համար չափազանց կարեւոր է, ինչպես ներդրումների մեծամասնությունը, ճակատային վերջում խելացի եւ լավ ուսումնասիրված գնում է: Մենք կստանանք մեր օրինակին, որ այս գնորդը կատարեց իրենց հետազոտությունները եւ լավ քրտնաջանություն ստացավ մեր չորս մասի վրա: Ահա գնելու եւ վարձակալության մանրամասները.
- Fourplex- ի գնման գինը կազմում է $ 325,000:
- Գնորդը տեղաբաշխում է 20 տոկոսով կամ $ 65,000-ով, ֆինանսավորում է $ 260,000:
- 30-ամյա վարկը կազմում է 6,5 տոկոս, սկզբունքով / տոկոսային վճարում `ամսական $ 1,643:
- Հարկերը եւ ապահովագրության պայմանագրերը գնում են $ 3,600 / տարի, ամսական $ 1,943 ընդհանուր վճարման համար:
Գնորդը կատարել է իր հետազոտությունը եւ տեսնում է այդ միավորների համար կայուն վարձակալության պահանջարկ, որոնցից ամենաշատը զբաղեցնում են ժամանակի մեծ մասը: Այնուամենայնիվ, իրենց հաշվարկներում խոհեմ լինելու համար հաշվարկվում է 6 տոկոսի թափուր եւ ոչ վճարային ռիսկ `կանխատեսելու իրական դրամական հոսքը :
Բաժանմունքը բոլորը նույնական են եւ վարձույթով յուրաքանչյուր ամիս 900 դոլար: Տեսնենք, թե ինչպես է մեր հաշվարկը խախտվում.
- Համախառն վարձավճարը կազմում է $ 900 X 4 X 12 ամիս կամ տարեկան $ 43,200:
- Վճարները կազմում են $ 1,943 X 12 = $ 23,316 տարեկան:
- Նախորդ սեփականատիրոջ վերանորոգման ծախսը միջինում տարեկան 1,700 դոլար է:
- Աշխատանքի եւ վարկի կորուստը գնահատվում է վարձավճարի 6 տոկոսի կամ տարեկան $ 2,592-ով:
- Սեփականատերը տարեկան ծախսում է մոտավորապես 400 դոլար եւ գովազդային ծախսեր եւ տնօրինում սեփականությունը:
Դրանք հիմնական գործառնական տարրերն են, որոնք գնում են մեր դրամական հոսքերի հաշվարկը : Եկեք մեր հաշվարկը շահույթ ստանանք.
- Վարձի եկամուտ - Աշխատատեղերի կորուստ - վճարումներ - ծախսեր = դրամական հոսքեր
- $ 43,200 - $ 2,592 - $ 23,316 - $ 2,100 = $ 15,192 / 12 = $ 1,266 դրական դրամական հոսքերում:
Վերլուծելով ձեր վերադարձը որպես « դրամական միջոցների վրա դրամական միջոցներ », դուք կստեղծեք ձեր փաստացի դրամական ներդրումները $ 65,000-ով `կանխիկի տարեկան եկամտի կամ $ 15,192-ի մեջ: Սա ձեր եկամտաբերությունն է, 23% ձեր ներդրած դրամական միջոցների վրա: Այնտեղ քիչ ներդրումներ կան, որոնք զիջում են այսպիսի վերադարձը:
Դրամական հոսքը շատ մեծ ներդրումների գործառույթ է, եւ դրանցից որեւէ մեկը կամ մի քանիսը կարող են փոխել եւ վնասել կամ բարելավել դրամական հոսքերը: Ոմանք շուկա եւ տնտեսություն են: Եթե խոշոր տեղական գործատուն փակում կամ շարժվում է, վարձակալության գույքային պահանջարկը կարող է գիշերը գիշատվել: Սա մի բան է, որը դուք չեք կարող վերահսկել, բայց հուսով եմ խուսափել, տեղական գործատուների առողջության եւ ծրագրերի մասին ձեր պատշաճ ջանասիրությունը կատարելու միջոցով: Եթե նրանք առողջ եւ շահութաբեր են վերջերս երկարաձգված երկար վարձակալությամբ, ապա հավանաբար լավ վիճակում եք:
Ձեր վերահսկողությունից դուրս մնացած այլ գործոններն են անշարժ գույքի հարկերը եւ գույքի ապահովագրությունը:
Հարկերը եւ ապահովագրավճարները կարող են մեծանալ, գործառնական ծախսերը բարձրացնել եւ նվազեցնել գործառնական եկամուտը եւ դրամական հոսքերը: Այս բացասական գործոնները կարող են փոխհատուցվել այլ գործոնների հետ, որոնց վրա դուք ունեք որոշակի վերահսկողություն: Կարող եք գտնել մարքեթինգի, կառավարման եւ սպասարկման ծախսերի կրճատման ուղիները: Իհարկե, եթե վարձակալության շուկան ուժեղ է, կարող եք բարձրացնել վարձավճարները: Դա նուրբ հավասարակշռություն է, քանի որ դա կարող է մեծացնել թափուր աշխատատեղերը: Ավելի շատ թափուր աշխատատեղերից եկամտի կորուստը հեշտությամբ կարող է ջնջել բարձր վարձատրությունից ստացված շահույթը:
Ստուգեք մնացած վարձակալության գույքային ներդրումների սերիայի մնացած մասը, որպեսզի տեսնեք այն մյուս եղանակները, որոնցով այս օրինակի գույքն ապահովում է հարկային եւ այլ խթաններ եւ վերադարձնում: