Ինչպես հաշվարկել Զուտ գործառնական եկամուտը (NOI)

Որպես ներդրումային ծառայություններ մատուցող պրոֆեսիոնալ հաճախորդներ, դուք պետք է շատ ծանոթ լինեք եկամտային արժեքների գնահատման բոլոր մեթոդներին: Դրանցից մեկն է Զուտ գործառնական եկամտի հաշվարկը, քանի որ այն օգտագործվում է շուկայական փոխարժեքով , գույքի արժեքը որոշելու համար:

Բարդություն. Հեշտ

Ժամկետը պահանջվում է ` 5 րոպե

Ահա թե ինչպես:

1. Որոշեք գույքի համախառն շահույթը (GOI):

   Ընդհանուր պոտենցիալ եկամուտ - թափուր աշխատատեղ եւ վարկի կորուստ = համախառն շահույթ

1. Որոշեք գույքի գործառնական ծախսերը: Դա ներառում է կառավարման, իրավաբանական եւ հաշվապահական հաշվառման, ապահովագրության, տնային տնտեսությունների, սպասարկման, մատակարարման, հարկերի, կոմունալ ծախսերի եւ այլ ծախսեր:
2. Հիփոթեքային շահույթից հանեք գործառնական ծախսերը `եկամուտների շահութաբերության եկամուտին հասնելու համար: Օգտագործելով $ 52,000 ընդհանուր շահույթով եւ 37,000 ԱՄՆ դոլարի գործառնական ծախսերով ունեցած գույքի օրինակ, մեր զուտ շահույթը կլինի.

   $ 52,000 - $ 37,000 = $ 15,000 Զուտ գործառնական եկամուտ

Առեւտրային վարկատուները օգտագործում են տարբեր որակավորման չափանիշներ `պարզելու համար, թե արդյոք հիփոթեքը երաշխավորված է, եւ որքանով նրանք կվարկավորեն գույքի դեմ: Ներդրողների սեփականատերերը, սովորաբար, անհատապես գնահատված չեն իրենց վարկային պատմության առնչությամբ, քանի որ այն ոչ այնքան կարեւոր է վարկատուի համար, որքան գրավադրված գույքի եկամտի պոտենցիալ ներուժը:

Փաստն այն է, որ տուն գնորդը պատրաստվում է ապրել տանը, որին նրանք գնում են, ուստի վարկատուը գնահատում է հիփոթեքի վճարման իրենց ունակությունները եւ պարտքի պարտավորությունների վճարման պատմությունը:

Դա առեւտրային գույքից շատ տարբեր իրավիճակ է, ասենք, գրասենյակային համալիր: Գնորդները այս գույքն առանձին նպատակով գնում են. վարձավճարից դրական դրամական հոսք ստեղծելու համար:

Եկամուտը

Գնման շարժառիթը եկամուտ է, ուստի վարկատուը ցանկանում է գնահատել գույքը, որը հիմնականում հիմնված է այն եկամտի վրա, որը կստացվի:

Անշուշտ, գույքային պայմանները եւ այլ գործոնները մտնում են հիփոթեքային որակավորում, բայց եկամուտը մեծ գործոն է: Եթե ​​գույքը կարող է ծառայել պարտքը (վճարել հիփոթեքային վճարները) եւ դեռեւս ունենալու ամսական եկամուտ ստանալու ընդունելի դրամական հոսքեր, ապա հավանական է, որ հիփոթեքը հնարավոր լինի նախաձեռնել:

Ծախսերը

Իհարկե, ծախսերը NOI հաշվարկի հիմնական նկատառումների մեկ կեսն են: Գույքը կարեւոր է գրավել գույքի բոլոր գործառնական ծախսերը: Դրանք կարող են եւ հաճախ ներառում են.

• Մարկետինգ եւ գովազդ - Կախված գույքի տեսակից, այս ծախսերի կատեգորիան կարող է շատ տարբեր լինել: Բնակարանի համար այս ծախսերի մեծ մասը գովազդ կդառնա վարձակալների դիմորդների առաջացման համար: Մանրածախ կամ գրասենյակային գույքի համար նույնը կկիրառվի, բայց կարող է նաեւ լինել մարքեթինգային ծախսեր, գույքը սպառողին կամ հաճախորդներին ներկայացնել վարձակալների համար:
• Կառավարում - Մասնագիտական ​​կառավարում նորմ է, ավելի մեծ առեւտրային հատկություններով: Այս ծախսը նշանակալի է, բայց այն կարելի է փոխհատուցել խնայողական մասնագիտական ​​կառավարման կողմից `կարող է առաջացնել գույքի շահագործման եւ պահպանման մեջ:
• Կոմունալ ծառայություններ - Այս կատեգորիայի մեջ կմնան վարձակալների հետ միասին:
• Վերանորոգում եւ տեխնիկական սպասարկում - Ամեն ինչ հողահարթակումից է, սեղմված օդային կոնդիցիոներների տեղադրումը կամ միավորների նկարելը այս դույլով է:

• Ապահովագրություն - Սա նաեւ մեծ ծախս է:

Դրանք հիմնական կատեգորիաներ են, եւ կան նաեւ այլ ծախսեր, որոնք կախված են գույքի եւ վարձակալների օգտագործմանը:

Եթե ​​վարկատուի կողմից եկամտի հիման վրա ցանկացող ցուցանիշները չեն նշում հաստատումը, ապա փոխառուները կարող են ավելի շատ կանխիկ գումար գանձել կանխավճարի համար, որպեսզի հարաբերությունները փոխարկվեն: Առեւտրային վարկավորման մեջ շատ կարեւոր է գործառնական շահույթը:

Tips:

1. Ուշադիր եղեք, որպեսզի բոլոր գործառնական ծախսերը հաշվարկվեն: Անհայտ կորուստները կբարձրացնեն զուտ գործառնական եկամուտը եւ դրանով իսկ ձեր հաճախորդին ավելացնում են գինը, օգտագործելով գինը, օգտագործելով գինը:
2. Բացատրված ներդրողների հաշվարկների եւ դրանց հաշվարկի աղյուսակի համար ամենալավ ներդրումային հաշվարկների համար վերցրեք այս տողը `լավագույն 10 հաշվարկների համար :

Ինչ է անհրաժեշտ:

• Հաշվիչ
• Գործառնական ծախսերի համապարփակ դասակարգման:

Այդ հաշվարկներից ոչ մեկը հրթիռային գիտություն չէ: Դուք շուտ արագ կկարողանաք արագացնել եւ կատարել դրանք կամ խելամտորեն քննարկել առեւտրային ներդրողների հաճախորդների հետ: