Արժեքը հավասար է զուտ գործառնական եկամուտին, որը բաժանվում է գլխաքանակով
Եթե դուք անշարժ գույքի ներդրող եք եւ դուք համարում եք գույք գնելը, առաջին բաներից մեկը, որը դուք կցանկանայիք անել, որոշում է ոչ միայն այդ գույքի շուկայական արժեքը, այլեւ նրա գործառնական եկամուտը եւ ծախսերը:
Այն կպատմի ձեզ, եթե այն համապատասխանում է ձեր դրամական հոսքերի եւ շահութաբերության նպատակներին: Եվ եթե դուք սկսում եք հասկանալ գլխարկի փոխարժեքը կարեւոր է ձեր ապագա բիզնեսի աճի համար:
Սեփականության արժեքի որոշում
Նախ, դուք պետք է որոշեք այն օբյեկտի զուտ գործառնական եկամուտը (NOI), որը դուք կամ ձեր հաճախորդը քննարկում է: Վարձակալված գույքի NOI- ն իր վարձույթն է `իր ծախսերից քիչ: Եթե դա բնակարանային համալիր է, ապա որոշեք զուտ եկամտի եկամուտը այն բանից հետո, ինչն արժե պահպանել:
Սա կարող է լինել մի քիչ դժվար, քանի որ իդեալական է, դուք պետք է եկամուտների եւ ծախսերի մասին հայտարարությունները այն գույքի, որը միայն ներկա սեփականատերը կունենա: Բայց դուք կարող եք նաեւ գնահատել NOI վաճառքի գինը բազմապատկելով կապիտալիզացիայի դրույքաչափով:
Օրինակ
Վեց միավորանոց բնակարանային ծրագիրը կարող է զիջել 30,000 դոլարի զուտ շահույթ վարձավճարներից: Որոշեք վերջին, համադրելի, վաճառված գույքի կապիտալիզացիայի դրույքաչափը : Այժմ բաժանեք այդ զուտ գործառնական եկամուտը կապիտալիզացիայի դրույքաչափով `ներկայիս գույքի արժեքի արդյունք ստանալու համար:
Ասենք, ձեր 250,000 դոլարով վաճառված ձեր համեմատելի գույքն է: Դուք որոշել եք, որ գույքի NOI- ը ծախսերի նվազեցումից հետո կազմում է $ 50,000: Բաժանեք այն 250,000 դոլարի վաճառքի գնով: Դուք ունեք 2 կամ 20 տոկոսի կապիտալիզացիայի դրույքաչափ:
Եթե դուք ստանձնեք 20 տոկոսի կապիտալիզացիայի մակարդակը: $ 30,000 բաժանված 20 տոկոսը կազմում է $ 150,000, որը կլինի գույքի ընթացիկ արժեքը:
Այլ գործիքներ
Հիշեք, որ եկամտի գույքային արժեքների հաշվարկման միակ եղանակը չէ: Դա արկղում ընդամենը մեկ գործիք է: Տարբեր գնահատման եւ ֆինանսական արդյունքների հաշվարկները, որոնք ներդրողները եւ անշարժ գույքի մասնագետները օգտագործում են իրենց ամենօրյա ռեժիմներում, ունեն որոշակի արժեք:
Կան գրքեր, որոնք համալրված են անշարժ գույքի գնահատման համար օգտագործված բարդ հաշվարկներով եւ որոշելու անշարժ գույքի ներդրումների եւ վարձակալության սեփականության սեփականության եւ գործառնությունների կատարումը: Շատ ներդրողներ օգտագործում են միայն բնակելի տների ներդրումների համար պարբերաբար այդ հաշվարկներից կես տասնյակ կամ ավելի շատ: Ոմանք դիմում են մեծածախ վաճառքին, ոմանք, ամրագրելու եւ վերափոխելու ծրագրերը, եւ մնացածը `ներդրումներ կատարելու վարձը: Ոմանք ավելի օգտակար են վարձակալի ներդրողին իրենց պորտֆելների երկարաժամկետ կատարողականի որոշման մեջ:
Առեւտրային սեփականության ներդրում
Առեւտրային գույքի ներդրման մեջ մտնում է մաթեմատիկայի նոր մակարդակ: Կան վարկատուների կողմից օգտագործված որոշակի մասնագիտացված հաշվարկներ, որոշելու համար, թե արդյոք գնել կամ գնել ֆինանսավորում: Լավ է իմանալ դրանց մասին, քանի որ շատ շատ հաջողակ բնակելի ներդրողները զարգանում են բազմաբնույթ ընտանիքի եւ առեւտրային գույքի ներդրման մեջ:
Ընտրելով գնահատման եւ շահույթի հաշվարկները, կախված են ձեր նպատակներից եւ գույքային տեսակից:
Եթե դու մի ընտանիքի վարձակալության գույք ձեռք բերող ներդրող եք, ապա կօգտագործեք որոշ հաշվարկներ, բայց հավանաբար այն չէ, որ շահագրգռված է գլխարկի տոկոսադրույքի եւ այլ բազմաբնույթ ընտանիքային հաշվարկների հաշվին:
Վարձակալության գույքային ներդրում
Հիփոթեքային գույքի ներդրումային ռազմավարության հաջող մեկնարկը ապագա գույքի համար վարձույթի եկամտաբերության ճշգրիտ գնահատական է : Երբ վարձակալում եք սեփականատերը, զուտ վարձավճարը պատմում է ձեզ, թե որքան լավ է ձեր ներդրումը կատարում ոչ միայն շուկայական գործոններով եւ վարձով, այլեւ ձեր ծախսերի, այդ թվում `կառավարման եւ սպասարկման:
Ստորին գիծը
Նրանք, ովքեր անշարժ գույքի մեջ ներդրումներ են կատարում եկամտաբեր գույքով, պետք է ունենան մեթոդ, որոշելու համար գնել ցանկացած գույքի արժեքը: Գլխարկի դրույքաչափերը լայնորեն օգտագործվում են առեւտրային եւ բազմաբնակարանային գույքի գնահատման եւ շահութաբերության ուսումնասիրություններում:
Նրանք կարող են օգտագործվել որպես գույքի վաճառքի լավ գին որոշելու համար, կամ մյուս կողմից, նշված գույքի արժեքը `պահանջվող գնով:
Որպես ներդրումային ծառայություններ մատուցող մասնագետ, դուք պետք է շատ ծանոթ լինեք եկամտային արժեքների գնահատման բոլոր մեթոդներին: Եթե դուք անում եք ձեր սեփական վարձակալության բոլոր գույքի պահպանումն ու կառավարումը, դուք կարող էիք ծախսել ծախսեր, բացառությամբ այն դեպքերի, երբ նյութերը չեն գնահատում: Այնուամենայնիվ, շատ ավելի հավանական է, որ դուք կունենաք բազմաթիվ ծախսեր ներգրավված, եւ ձեր զուտ գործառնական եկամուտը այն գումարն է, որը դուք կստանաք այս բոլոր ծախսերի նվազեցումից հետո: