Ինչպես հաշվարկել կապիտալիզացիայի չափը անշարժ գույքի համար

Այս փոքրիկ համարը կարող է ձեզ ասել, թե արդյոք դուք գումար եք պատրաստում:

Անկախ այն բանից, որ դուք պետք է որոշեք եկամտահարկի արժեքի արժեքը, եթե դուք մտածում եք այն ներդրումների նպատակով գնելը: Անհնար է դա անել, ինչպես թռչող կույրերը, վտանգավոր ճանապարհը եւ պոտենցիալ կորցնել ձեր կապիտալը:

Նման գույքը գնահատելու մարտահրավերն այնքան էլ դժվար չէ, քանի որ հնչում է: Իրականում անշարժ գույքի համար կապիտալիզացիայի հաշվարկը հեշտ է եւ պետք է ձեզանից ոչ ավելի, քան հինգ րոպե:

Այն սկսվում է այն բանից, թե կոնկրետ ինչի համար է գլխարկը:

Ինչ է կապիտալիզացիայի մակարդակը:

Կափարիչը փոխարժեքն է վերադարձի տոկոսադրույքը, որը կարող եք ակնկալել ձեր ներդրումից, թե որքան եկամուտ եք հավատում, որ գույքը կստեղծի ձեզ համար: Դա, իհարկե, շատ կարեւոր գործոն է: Դուք գումար կորցնելու մտադրություն չունեք:

Սա միեւնույն հատկությունները համեմատելու մի լավ միջոց է, քանի որ բոլոր ծախսերը հաշվի են առնվում: Երբ երկու հատկությունները կարծես շատ նման են, բայց ավելի շատ ծախսեր, կարող է լինել, քանի որ դա ավելի մեծ եկամուտ է առաջացնում կամ այն ​​պատճառով, որ այն ավելի ցածր ծախսեր ունի:

Ինչպես հաշվարկել գլխարկը

Դուք կարող եք հաշվարկել կապիտալիզացիայի դրույքաչափ `օգտագործելով զուտ գործառնական եկամուտները եւ համեմատելի հատկությունների վերջին վաճառքի գները: Կապիտալիզացիայի դրույքաչափը որոշվում է եւ այնուհետեւ կիրառվում է այն գույքին, որը դուք համարում եք ձեռք բերելու համար `որոշելու դրա ներկա շուկայական արժեքը եկամտի հիման վրա:

Նախ, ստացեք նման եկամտի գույքի վերջին վաճառքի գինը:

Եկեք օգտագործենք վեց միավորանոց բնակարանի նախագիծը, որը վաճառվել է $ 300,000-ով:

Այժմ որոշեք այդ բնակարանային նախագծի զուտ գործառնական եկամուտը կամ սեփականատերերի կողմից իրականացված զուտ վարձավճարները: Ներգրավել բոլոր գործառնական ծախսերը, բացառությամբ հիփոթեքի: Այս հաշվարկը գնահատում է գույքը, քանի որ դրա համար գումար եք վճարել:

Ասեք վարձակալության եկամուտը, այն բանից հետո, երբ ձեր ծախսած գումարները կազմում են $ 24,000: Այժմ բաժանեք այդ զուտ գործառնական եկամուտը վաճառքի գնով `հասնելու գլխաքանակին: 24,000 ԱՄՆ դոլարի ծախսերը, բաժանելով $ 300,000 վաճառքի գինը, տալիս եք կապիտալիզացիայի տոկոսադրույքի 0,8 կամ 8 տոկոս:

Ինչպես օգտվել Cap Rate- ից

Ներդրողը կարող է օգտագործել գլխարկի դրույքը երկու ձեւով: Նա կարող է արժեւորել այն գույքը, որը նա մտադիր է վաճառել շուկայական գլխարկի դրույքաչափերի հիման վրա, վերջերս վաճառված համեմատելի այլ գույքի համար, կամ նա կարող է որոշել, արդյոք գույքի հարցվող գինը ողջամիտ է, եթե նա մտածում է դրա գնումը:

Երբ վաճառում եք

Ասենք `դուք ունեք փոքր բնակարանային ծրագիր եւ ցանկանում եք այն վաճառել: Դուք տեղեկատվություն եք հավաքում վերջին շրջանում վաճառվող գույքի վերաբերյալ, որոնք նման են ձերնին: Նրանք կարող էին ունենալ ավելի կամ պակաս միավորներ, բայց դուք փորձում եք գտնել այնպիսի հատկություններ, որոնք հնարավորինս նման են այն վաճառողին:

Դուք գտնում եք երեք հատկություններ, որոնք վաճառվել են նախորդ երեք կամ չորս ամիսների ընթացքում: Խաբուսիկ մասը կարող է գտնել իրենց զուտ գործառնական եկամուտները: Երբեմն այս տեղեկատվությունը հրապարակվում է որպես վաճառքի կետ, բայց հաճախ դա այն չէ, մասնավորապես, երբ զուտ գործառնական եկամուտը բարենպաստ չէ: Դուք կարող եք ստանալ այս տեսակի տեղեկատվությունը կոմերցիոն անշարժ գույքի գործակալից, սակայն, հատկապես, եթե դուք կդառնաք նրա հետ վաճառելու գույքը:

Այսպիսով, դուք հասնում եք երեք գույքի գլխարկների միջին տոկոսադրույքներին `միջինում 9.2 տոկոս: Ձեր գույքի զուտ գործառնական եկամուտը կազմում է $ 31,000: Այժմ դուք պետք է ամեն ինչ անեք, զուտ գործառնական եկամտի բաժանել գլխաքանակի չափով. $ 31,000 բաժանված է .092-ը դուրս է գալիս $ 226,957-ից: Ձեր արժեքի արժեք կա:

Դուք կարող եք հիմք դնել այն գինը, որը ցանկանում եք խնդրել գույքի համար այս ցուցանիշով եւ տեղադրել այն շուկայում:

Երբ գնում եք հաշվի առնելով

Գնումների որոշման համար հատկություններ եք համեմատում, երբ դուք աշխատեք նշված հատկություններով : Սա դարձնում է ավելի հեշտ է ստանալ իրենց զուտ գործառնական եկամուտները եւ հաշվարկել գլխարկի դրույքաչափը յուրաքանչյուրի համար: Այնուհետեւ կարող եք համեմատել դրանք տեսնելու համար, ինչը կստանա լավագույն գնումը:

Բայց ստուգեք իրենց ծախսերը եւ վարձավճարները, այնուամենայնիվ, եթե մեկը կարող է վեր բարձրանալ վերեւում, եթե կարող եք ծախսեր նվազեցնել կամ ավելացնել վարձավճարները:

Դուք կարող եք գտնել, որ ծախսերը չափազանց բարձր են գույքի տեսակի եւ չափի համար, կամ դուք կարող եք պարզել, որ գանձվող գները շուկայական դրույքներից ցածր են համեմատելի հատկություններով: Կամ այդ իրավիճակներից մեկը կբարձրացնի գլխարկի դրույքը, դարձնելով ավելի լավ հնարավոր գույք, եթե դրանք ուղղվում են:

Եկեք ասենք, որ ձեր աչքը ունեք հատուկ փոքրիկ բնակելի նախագծի վրա, որը նշված է $ 495,000: Արդյոք արժե արդյոք ներկայիս շուկայում, թե արդյոք այն գերազանցում է: Կրկին ստացեք որոշ համեմատելի հատկություններ եւ միջին գինը վաճառել: Դրանից հետո մենք կօգտագործենք մեր 9,2 տոկոս տոկոսադրույքը:

Եթե ​​այս գույքի զուտ գործառնական եկամուտը կազմում է $ 39,500, ապա արժե խնդրել գինը: Ոչ, քանի որ այդ եկամուտը բաժին ընկնող տոկոսով բաժանելը ձեզ տալիս է $ 429,348 արժեք: 495,000 ԱՄՆ դոլարի պահանջարկի գինը մի փոքր ավելի բարձր է:

Ինչ զուտ գործառնական եկամուտ պետք է ձեռք բերել, որ այդ ցուցակի գինը արժեքի համար: Անջատեք բանաձեւը եւ ավելացրեք խնդրող գինը գլխարկի դրույքաչափով: Բազմապատկել $ 495,000 9.2% -ով եւ դուք կստանաք անհրաժեշտ օպերացիոն եկամուտ $ 45,540:

Բայց հիշեք, որ կարող է լինել լավ պատճառներ, թե ինչու գույքն արդարացնի գլխարկի ավելի լավ գիծը: Այն կարող է լինել շենքի եւ շրջապատի գտնվելու վայրը կամ առանձնահատկությունները եւ որակը: Ամեն ինչ պետք է գնահատել, նախքան որոշում կայացնելը, բայց գլխարկի փոխարժեքը օգնում է: