Անշարժ գույքի ներդրումային վերլուծություն

Բոլոր հաշվարկները, որոնք գնում են անշարժ գույքի վարձակալության գույքի ֆինանսական կենսունակության մանրամասն վերլուծության մեջ, կարող են սովորել ցավ: Այնուհետեւ պետք է կիրառեք դրանք եւ միասին քաշեք, որոշում կայացնելու համար.

• Համախառն ներուժ (GPI)
• Համախառն շահույթ (GOI)
• Ընդհանուր վարձատրվող բազմապատկիչ (GRM)
• Դրամական միջոցների հոսքերը հարկերից առաջ (CFBT)
• Հարկերից հետո դրամական հոսքերը (CFAT)
• Զուտ գործառնական եկամուտ (NOI)
• Կապիտալացման տոկոսադրույք (Cap Rate)

• Break-even հարաբերակցությունը
• Վերադարձը հավասարության տարի մեկից

Ինչու ենք դժվարանում

Վարձակալության անշարժ գույքի ներդրումը ավելի շատ հետաքրքրություն է ներկայացնում, քան երբեւէ: Երբ դուք կարդում եք կամ դիտում եք հեռուստացույց դիտելու եւ ներդրողներին ուղղելու մասին, նրանք հաճախ են վաճառում այդ տները վարձակալող ներդրողներին: Ներդրողների հաջողված վարձակալը կարող է ունենալ տասնյակ տներ իրենց պորտֆելում: Նրանք սուր ներդրողներ են, կամ դրանք շատ տներ չեն կարող վաճառել դրամական հոսքեր: Դուք կկարողանաք հասկանալ եւ քննարկել «թվերը» նրանց հետ: Եկեք քննարկենք վարձակալության արժեքի ներդրման առավելությունները:

Ամորտիզացիա
Ամորտիզացիայի նվազեցումը մեր գույքի վերլուծության մեջ արժեքավոր բաղադրիչ է: Այլ ներդրումներով հարկային բրենդների մարդկանց համար այն կարող է նույնիսկ թույլ տալ շահույթը նվազեցնել այլ ներդրումներից: Իհարկե, դիմեք հաշվապահին: Այնուամենայնիվ, երբ ծախսերը գումարած մաշվածությունը իրականում ավելի շատ են, քան հարկերի գծով եկամտաբերությունը, Դուք այլ կորուստներ ունեք, որոնք կօգտագործվեն այլ ներդրումային եկամուտների դեմ:

Դա իրականում դրամական կորուստ չէ, քանի որ արժեզրկումը դրամական միջոցներից դուրս չէ: Դա հաշվարկված համար է, որը վերաբերվում է հարկային նպատակներով հաշվին: Քանի որ դուք չեք ծախսում այն, դուք դեռ կարող եք ունենալ դրական ամսական դրամական հոսքեր, իսկ հարկերի գծով գործառնական կորուստներ ցուցաբերելով:

Դրամական հոսք
Բանկին ամսական դրամական հոսքերի կատարումը մեծ վարձատրություն է վարձակալների ներդրողների համար:

Իրենց պատշաճ ջանքերի եւ գնման իրավունքի իրականացումը կարող է հանգեցնել կրկնակի թվով վերադարձի եւ երկար տարիների դրամական հոսքերի: Դրամական հոսքը շատ մեծ ներդրումների գործառույթ է, եւ դրանցից որեւէ մեկը կամ մի քանիսը կարող են փոխել եւ վնասել կամ բարելավել դրամական հոսքերը: Ոմանք շուկա եւ տնտեսություն են: Եթե ​​խոշոր տեղական գործատուն փակում կամ շարժվում է, վարձակալության գույքային պահանջարկը կարող է գիշերը գիշատվել: Դա մի բան է, որը դուք չեք կարող վերահսկել, բայց հուսով եմ խուսափել տեղական գործատուների առողջության եւ ծրագրերի մասին ձեր պատշաճ ջանասիրությունը կատարելու միջոցով: Եթե ​​նրանք առողջ եւ շահութաբեր են վերջերս երկարաձգված երկար վարձակալությամբ, ապա հավանաբար լավ վիճակում եք:

Գույքի հարկեր
Դուք կարող եք նվազեցնել գույքի հարկերը եկամտահարկի նպատակների համար: Եթե ​​ձեր բիզնեսը պատկանում է անշարժ գույքին, դուք պետք է գույքահարկ վճարեք այս գույքի վրա: Նույն կերպ, քանի որ ֆիզիկական անձինք գույքահարկ են վճարում իրենց տների գնահատված արժեքի վրա, ընկերությունները գույքահարկ են վճարում իրենց անշարժ գույք (հող եւ շենքեր) գնահատված արժեքի վրա: Եթե ​​անշարժ գույքը վաճառվում է, ապա տարվա համար հարկը բաշխվում է նախորդ եւ նոր սեփականատերերի միջեւ, հիմնվելով այն տարվա վրա, թե որքանով են նրանք պատկանում սեփականությունը:

1031 Հարկային հետաձգված փոխանակում
Դուք կարող եք, շատ խիստ կանոններով, վաճառել գույքը շահույթում եւ գումարները փոխանցել այլ գույքի, առանց վճարելու մայր գումարները:

Ահա թե ինչ է ներքին եկամուտների մասին օրենսգիրքը, գլուխ 26-ը, 1031-րդ բաժինը. «Առեւտրի կամ բիզնեսի կամ ներդրումների արդյունավետ օգտագործման համար պահվող գույքի փոխանակման արդյունքում ոչ մի շահ կամ կորուստ չի ճանաչվում, եթե այդպիսի գույքը փոխանակվում է միայն նման գույքի համար որը պետք է անցկացվի կամ առեւտրի, բիզնեսի կամ ներդրումների արդյունավետ օգտագործման համար »: Նմանատիպ գույքը պարզապես նշանակում է այլ անշարժ գույք եւ չի պահանջում հողատարածք կամ գրասենյակային փոխանակում:

Փաստն այն է, որ կան ներդրումային ակտիվների դասեր եւ ռազմավարություն, որոնք կարող են համեմատվել վարձակալության անշարժ գույքով: Մարդիկ ապրելու տեղ ունեն, եւ տուն ունենալու համար հնարավոր չէ ոմանց համար, եւ ոչ թե ցանկալի: