Հասկանալով թվերը
Եթե գույքի օգտագործումը պետք է լինի վարձավճարների կամ վարձակալության եկամուտներ առաջացնեն, գնահատման կամ գնահատման եկամտի մեթոդը առավել հաճախ օգտագործվում է: Գույքի կողմից գանձվող զուտ եկամուտը օգտագործվում է որոշակի գործոնների հետ միասին, եթե վաճառվելիս ներկա շուկայում դրա արժեքը հաշվարկվի:
Դա ոչ միայն ներդրողներին, որոնք շահագրգռված են շահույթների արդյունքում առաջացած զուտ եկամուտով:
Նրանք գրեթե միշտ փնտրում են ֆինանսավորում եւ վարկատուները կքննարկեն եկամուտների եւ ծախսերի մանրամասները, որքան հնարավոր է, որ իրենց ներդրումը պաշտպանված լինի: Վարկատուները ցանկանում են տեսնել նորմալ վարձակալության վարձավճարներ, որոնք գերազանցում են ծախսերը, որպեսզի հիփոթեքային վճարումներ կատարեն սեփականատերերի համար թողած շահույթով:
Օգտագործելով կապիտալիզացիայի տոկոսադրույքը (գլխաքանակի արժեքը) գնահատելու արժեքը
Գույքահարկի արժեքը գնահատելու համար կապիտալացման դրույքաչափ օգտագործելով, օգտագործվում է գույքի զուտ գործառնական եկամուտը եւ առկա է հակառակ հարաբերություն, խնդրող գների եւ գլխաքանակի միջեւ: Այլ կերպ ասած, գլխարկի գինը ավելի բարձր է, ցածր է հարցականի տակ:
Օգտագործելով համախառն եկամտի բազմապատկիչ արժեքի գնահատման համար
Ընդհանուր վարձավճարը կամ GRM- ն օգտագործում է գույքի համախառն վարձավճարը , այլ ոչ թե գլխարկի փոխարժեքով օգտագործված զուտ գործառնական եկամուտը : Այս հաշվարկը կատարելու երկու եղանակ կա, քանի որ կա համախառն ներուժ (GPI) եւ համախառն շահույթ (GOI):
Ինչպես կարելի է տեսնել յուրաքանչյուրի հաշվարկներից, արժեքի գնահատումը շատ ավելի լավն է, քան համախառն շահույթը , քանի որ համարվում է անշարժ գույքի եւ ոչ վճարման կորուստ:
Այնուհետեւ պետք է հաշվի առնել պայմանը եւ ապագա ծախսերը
Ավելի սուբյեկտիվ, բայց շատ կարեւոր է, հաշվի առնելով գույքի վիճակը:
Որպես եկամուտների գնահատման մեթոդներից ոչ մեկը համարում է գույքային պայմանները եւ ապագա հավանական մեծ վերանորոգման ծախսերը, դրանք պետք է հաշվի առնվեն արժեքի վերջնական գնահատման ժամանման ժամանակ:
Գոյություն ունեցող գույքի ձեռքբերման դեպքում այն կարող էր արդյունավետ կերպով գործել, կամ կարող է լինել գործառնական խնդիրներ, որոնք զիջում են զուտ եկամուտին: Երբ ներդրողները գնահատում են բնակարանային ծրագիրը որպես օրինակ, վարձավճարները չեն կարող վարձավճար լինել, եւ ծախսերը կարող են լինել ավելի բարձր կամ ավելի ցածր, քան նրանք պետք է լինեն:
Ենթադրենք, տանտերը վարձակալության է տվել որոշ վարձակալների համար ծառայությունների դիմաց, կամ միայն այն պատճառով, որ նրանք խնդիրներ ունեն, եւ տանտերը չի ցանկանում նրանց հեռացնել: Կամ, վերանորոգման եւ սպասարկման ծախսերը ավելի ցածր են, քան նմանատիպ հատկությունների համար: Տանտերը կարող էր հոգնեցնել կառավարման պարտականությունները կամ ուղղակի չէին վերաբերում այն խնդիրներին, որոնք ճանապարհի վրա են ընկնում աղքատ սպասարկումից:
Գործընկերների բոլոր գործառույթները ուսումնասիրող ներդրողները կարող են տեսնել հնարավորություն, քանի որ վարձակալության համարները իրական չեն: Նրանք տեսնում են, որ ներկա վարձավճարների ներգրավված վարձակալները այդ հատվածներում զգալի տարբերություն կստանան զուտ շահութաբերության մեջ, ուստի ցանկանում են գնել այն: Նրանք կարող են տեսնել, որ գույքի ծախսերը չեն, քանի որ դրանք պետք է լինեն, եւ գույքը վնասվում է, ուստի դրանք կարող են անցնել գնման վրա:
Շատ ներդրողներ եւ անշուշտ վարկատուները ուշադիր կձեռնարկեն նախագծի ֆինանսական միջոցները, որպեսզի համոզվեն, որ իրական թվերն այն են, ինչ նրանք աշխատում են: Զարմանալի է, թե որքան քիչ առեւտրային հատկություններ են խեղաթյուրված: Կամ վարձավճարները շատ ցածր են, ծախսերը չափազանց բարձր են կամ երկուսի համադրությունը: Ներդրողները, ովքեր առանցքային գնահատման հաշվարկները դադարում են առանց վարձավճարների եւ ծախսերի փորում, հաճախ են անցնում լավագույն գործարքների կամ ավելի շատ գումարների համար:
Գիտեք եկամտի մեթոդը, քանի որ այն օգտագործվում է շատ
Եթե դուք նախատեսում եք ներդրողների հետ աշխատել, ապա անհրաժեշտ է զգալի ժամանակ անցկացնել, գնահատման եկամտի մեթոդը սովորելու համար: Դուք չեք ցանկանում, որ ձեր ներդրողի գնորդը կամ վաճառող հաճախորդները օգտագործել տերմինաբանությունը, որը դուք չեք ճանաչում կամ խնդրեք հաշվարկներ, որոնք չեք կարող կատարել:
Ներդրողների հետ աշխատելը կարող է բավականին հատուցող լինել, քանի որ այս անշարժ գույքի շուկան բավական ակտիվ է:
Դուք նաեւ մեծ կրկնակի բիզնես կկառուցեք, ինչպես նաեւ բավարարված ներդրող հաճախորդներից ուղորդումներ:
** Update: Ես թարմացնում եմ այս հոդվածը անշարժ գույքի շուկայի վթարի հետեւանքով եւ այն ժամանակ, երբ թվում է, թե վերականգնման սկիզբը: Գնահատողները շուկայի խնդիրներից հետո չափազանց պահպանողական դարձան եւ մեղադրվեցին, որ դատարկությունը նվազեցնելու համար դատարկելի հատկություններով եւ համեմատելիների համար foreclosures օգտագործելով: Այնուամենայնիվ, նրանք կարծես թե վերադառնում են հենց հիմա: