Առեւտրային վարկատուները բավականին զգույշ են իրենց անշարժ գույքագրում: Քանի որ գնորդների անձնական վարկային պատմությունները հազվադեպ են առեւտրային վարկավորման մեջ, նրանք օգտագործում են այլ չափանիշներ վարկային որոշումներ կայացնելու համար: Առեւտրային գույքը ձեռք է բերվում եկամուտներ ստեղծելու համար, ուստի այն չափանիշներից մեկը, որը հայտնի է, եկամտին նայում է `տեսնելու, թե արդյոք բավական է վճարել հիփոթեքը եւ վարկառուի համար շահույթ թողնել:
Երբ վարկատուը նայում է բնակարանին կամ բազմաֆունկցիոնալ գույքին, կկատարվի հիփոթեք, եւ որքանով կարելի է որոշել, օգտագործելով DSCR կամ պարտքի սպասարկման ծածկույթի հարաբերակցությունը: Դա պարզ հաշվարկ է, բայց շատ կարեւոր է: Վարկատուին անհապաղ անհանգստացնում են անհատական վարկային միավորներ կամ սեփականատերերի պատմություններ: Ներդրումների նպատակն է ROI, ներդրումների վերադարձը եւ դրամական հոսքերը, այնպես որ դրամական միջոցների հոսքը առաջնահերթ է:
Փաստացիորեն, ներդրողները պետք է գնահատեն վարկատուների խնամքը `ապահովելով դրամական հոսքերի հաշվարկները բնակելի նախագծի համար: Նրանք կցանկանան տեսնել ֆինանսական եկամուտներն ու ծախսերը: Այնուհետեւ նրանք որոշելու են, թե արդյոք այդ թվերը կարծես դրանք կշարունակվեն ապագայում, կամ, հնարավոր է, ավելի լավը կամ վատը: Երբ թվերը ցույց են տալիս, որ դրամական հոսքը կբավարարի պարտքի սպասարկումը, այն հաստատում է ներդրողի (ներ) ի ներդրումային ընտրությունը եւ գնահատման հմտությունները:
Թեեւ շատ տեղեր տեսնելու համար, թե ինչպես կարելի է հաշվարկել DSCR- ն եւ արդեն իսկ տեղակայված հիփոթեքի գումարի չափով, ապա գնորդը ավելի շատ կցանկանա իմանալ, թե որքան կարող են վարկ վերցնել վարկի վրա: Ներդրողները կատարում են իրենց հաշվարկները եւ նայում իրենց ընտրած վարկատուին `ստուգելու իրենց եկած թվերը:
Այս կապակցությամբ ներդրողների եւ վարկատուների ընդհանուր նպատակն ունի: Նախագիծը բավականին շահութաբեր է լինելու, որպեսզի պարտքը սպասարկվի բավարար շահույթով:
Մենք կքննարկենք այս երկու ուղղություններից `ստանալով ընթացիկ DSCR- ը եւ գնահատելով գույքը վարկատուի կողմից պահանջվող DSCR- ի միջոցով: Այս հաշվարկը աջակցում է այդ գումարին, օգտագործելով ընդհանուր վարկատուի նվազագույն ընդունելի DSCR 1.20: Այնուհետեւ մենք կանի այն մյուս ուղղությունը, ստանալով DSCR- ը:
Բարդությունը ` միջին
Ժամկետը պահանջվում է ` 20 րոպե
Ահա թե ինչպես:
- Որոշեք թափուր հոսքերից եւ վարկային կորուստներից հետո դրամական միջոցների հոսքը կամ համախառն շահույթը:
Վարձավճարներ $ 187,000 / տարի - 9% թափուր աշխատատեղ եւ վարկային կորուստ ($ 16,830) = $ 170,170
- Այնուհետեւ ստացեք NOI, կամ զուտ գործառնական եկամուտը , օգտագործելով շահագործման եւ կառավարման բոլոր ծախսերը, ներառյալ հարկերը եւ ապահովագրությունը:
Համախառն շահույթ `բոլոր ծախսերը = NOI, կամ զուտ գործառնական եկամուտ
$ 170,170 - 72,470 (ծախսեր) = $ 97,700 NOI
$ 97,700 / 12 ամիս = $ 8142 / ամիս NOI
- Եթե վարկատուը օգտագործում է նվազագույն թույլատրելի DSCR 1.20, ապա այդ ամսվա 8142 ԱՄՆ դոլարը պետք է լինի ամսական 1.2 անգամ: Այդ առավելագույն վճարին հասնելու համար անհրաժեշտ է $ 8142-ի բաժանել 1.2:
$ 8142 ամսական զուտ եկամուտը / 1.20 նվազագույն DSCR = $ 6785 / ամիս առավելագույն հիփոթեքային վճարում:
- Այժմ միայն անհրաժեշտ է որոշել, թե որքան գումար կվճարվի ներկայիս դրույքաչափերով: Եթե այս գնորդը կարող է ակնկալել տոկոսադրույքը 6.875% 30 տարի վարկի վրա, ապա հիփոթեքային հաշվիչը մեզ կհայտարարի, որ վարկառուն կարող է այդ գույքի համար տրամադրել մոտավորապես $ 1,032,836 վարկ, քանի որ այդ վարկի եւ տոկոսադրույքը կհանգեցնի հիմնական եւ տոկոսագումարների վճարմանը $ 6785 / ամիս եւ նվազագույնը 1.20 DSCR:
Հիփոթեքային հաշվիչների մեծ մասը թույլ կտա մուտքագրել վարկի գումարը, վճարման տոկոսադրույքը եւ ժամանակը:
- Երբ մենք սկսեցինք, մենք գիտեինք, որ մենք աջակցում էինք հիփոթեքային գումարի չափով, օգտագործելով DSCR- ի կողմից, քանի որ մենք գնորդներ ենք, ովքեր ցանկանում են գնահատել, թե որքան կարող է փոխառություն տրամադրել գույք ձեռք բերելու համար: Բայց, եկեք պարզապես կատարենք DSCR հաշվարկ, որտեղ մենք գիտենք ընթացիկ ծրագրի ծախսերը եւ հիփոթեքի վճարումը:
$ 223,000 NOI / $ 172,000 Տարեկան հիփոթեքային վճարումներ = 1.30 DSCR
1.3-ը այս դեպքում ավելի լավ է, քան 1.2, այնպես որ, հավանաբար, ընդունելի DSCR- ն է: Այնուամենայնիվ, եթե գործող վարկային ծրագրում նոր վարկ է պահանջվում, ապա ներկայիս NOI- ը կօգտագործվի, քանի որ մենք առաջին հերթին տեսանք, թե ինչ կարող է մատչելի լինել որպես հիփոթեքի գումար:
Երբ թվերը աշխատում են, ներդրողները եւ վարկատուները կարող են լավ զգալ նախագծի ֆինանսավորման եւ ապագա շահութաբերության մասին:
Ինչ է անհրաժեշտ:
- Գույքի եկամուտների եւ ծախսերի մանրամասները:
- Հիփոթեքային հաշվիչ: