Իմացեք անշարժ գույքի անշարժ գույքի ներդրման մասին

Անշարժ գույքի ներդրման բազմաթիվ եղանակներ կան: Անշարժ գույքի ներդրումը կարող է լինել կարճաժամկետ շահույթի կամ երկարաժամկետ վարձակալության դրամական հոսքի համար: Շատերը սիրում են լինել անշարժ գույքի ներդրողներ, բայց նրանք կանխիկ գումար չունեն, եւ կարծում են, որ գնումներ եւ հոլդինգներ, գնումներ եւ փողկապներ գումար վաստակելու միակ ճանապարհն են: Սա ճիշտ չէ:

Անշարժ գույքի անշարժ գույք ներդնելու ռազմավարություններ

Անշարժ գույքի ներդրման ռազմավարություններ կան առանց կանխիկի:

Դուք կարող եք սկսել մի քանի հարյուր գործարար քարտերի արժեքը: Սա «հեշտ փողի» մասին հոդված չէ: Թեեւ կան ձեր սեփական ցանկությամբ եւ որոշ ոստիկաններով ներդրումներ կատարելու անշարժ գույքի գործարկման հնարավորություններ, սակայն դա հեշտ չէ, բայց կարճ ժամանակահատվածում այն ​​կարող է դրամը վերածել գրպանում:

Կան գուրոս ամենուր, հեռուստատեսությամբ, տպագիր եւ ինտերնետում, ովքեր ուսուցանում են այս մեթոդները: Դուք կարող եք շատ բան սովորել անշարժ գույքի ներդրումային կայքերից, սակայն զգույշ եղեք, որ վճարեք շատ թանկ դասընթացի կամ ուսուցման համար: Ուրիշները սովորել են դժվարին ճանապարհը, անկախ նրանից, թե որքանով է հրահանգիչը գիտի եւ ուսուցանում է ձեզ, դեռ մինչեւ ձեզ դուրս է գալիս եւ կիրառում այն: Որոշ մեթոդներ, որոնք թույլ կտան ձեզ գումար վաստակել անշարժ գույքից, առանց կանխավճար ստանալու:

• Թռչնագրիպ
• Հանձնարարություններ
• Վարձակալության ընտրանքները
• Սենդվիչ վարձակալություններ
• Back-to-Back Closings- ը

Ահա այս տեխնիկայի ակնարկը, թե ինչպես են նրանք աշխատում եւ ինչպես են որոշ անշարժ գույքի ներդրողները օգտագործում իրենց կանխիկ եկամուտները վաղ ներդրումային բիզնեսում:

Թռչնագրիպ

Նախքան իսկապես կարող եք գնահատել արժեքը, թռչուն շունը կարող է ապահովել անշարժ գույքի ներդրողներ, եկեք նայենք, թե ովքեր են այդ ներդրողները: Առաջին բանը, որ գալիս է միտք, «փաթաթան» է, տուն գնում, ամրագրելով դրանք եւ արագ շահույթ ստանալու համար:

Այնուհետեւ կա երկարաժամկետ ներդրող, որը տներ է վարձում որպես վարձակալման հատկություններ, ժամանակի ընթացքում իրականացնելով դրամական հոսքեր եւ գնահատում:

Կամ այդ անշարժ գույքի ներդրման ռազմավարությունները կարող են շատ շահավետ լինել: Որ ներդրողը որոշում է, թե որն է ռազմավարությունը իրենց նպատակների, խառնվածքի եւ ռիսկային հանդուրժողականության մասին:

Կան շատ ավելի շատ ներդրողներ այնտեղ, քան շատերը կարծում են, հատկապես երկարաժամկետ վարձակալող ներդրողներ: Ովքեր են նրանք? Միայն մի քանիսը հեռուստատեսությամբ տեսած բարձրակարգ տեսքն են: Մեծամասնությունը ամեն օր մարդիկ եք տեսնում: Նրանք կարող են ունենալ մեկ այլ հաջողված բիզնես եւ ունենալ կանխիկ գումար, որ նրանք ցանկանում են ներդրումներ անշարժ գույքի մեջ:

Իրենց բիզնեսը վազելով պահանջում է իրենց ժամանակի մեծ մասը, եւ նրանք ձգտում են ապավինել ավանդական ռեսուրսներին, ինչպիսիք են անշարժ գույքի գործակալները `օգնելու նրանց բացահայտել ներդրումային գույքի գործարքները: Նրանք սովորաբար վճարում են ավելի շատ, քան նրանք պետք է այդ գործարքների համար, քանի որ անշարժ գույքի գործակալները աշխատում են բազմակի ցուցակման ծառայության ( MLS ) գույքագրումից: Գնային առումով շատ ճկունություն չկա, հատկապես գործարքի հանձնաժողովների հետ:

Այս ներդրողների մեծ մասը գնում են բազմաթիվ գույքեր: Ինչպիսին կլինի նրանց արձագանքը, եթե նրանք կապվեն որեւէ մեկի հետ, ով ասել է, որ կարող են բերել 10% -ից մինչեւ 40% պակաս գումարով տուն գնումների գործարքներ, քան նրանք, որոնք այժմ գնում են: Պատասխանը պարզ է, քանի որ նրանք այդ գումարն են կազմում:

Որքան պակաս են նրանք վճարում տան համար, այնքան ավելի լավ են նրանց ներդրումը ներդրումից (ROI) դրամական հոսքերից, եւ որքան շուտ նրանք փակ են:

Նրանք կցանկանան, որ այդ մարդը նրանց գործարքներ տա: Այս անձը հայտնի է որպես թռչնի շուն: Դա մի քիչ նման է մեծածախ:

Աշխատանքի, հետազոտությունների եւ հետազոտությունների միջոցով թռչնային շունը գտնում է տանտերը, ովքեր պետք է վաճառեն եւ չեն կարողացել կամ տանտերերին հիփոթեքային դժվարություններով կամ գրավադրմամբ, նախքան նրանք նշված են: Դա թռչնատեսակ է, եւ դա պահանջում է ոչ կանխիկ գումար, սկսած գործարար քարտերից եւ շատ ջանքերից: Այնուամենայնիվ, այն կարող է կատարել անշարժ գույք, որը բիզնեսին ներդնում է չափազանց մեծ պարտք ունեցող միջին անձի համար եւ ոչ այնքան կանխիկ:

Դրանք դուրս են այնտեղից, որտեղ փնտրում են անշարժ գույքի գործակալներ, որոնք ցուցակ չեն: Փաստորեն, որոշ թռչունների շները անշարժ գույքի գործակալներ են, որոնք կերակրում են նրանց, երբ տուժած տանտերը չի կարողացել վաճառել: Թռչնային շունը ներդրումային ներդրում է կատարում ներդրողին եւ վճարները կարող են գործարկել 2000 եւ $ 10,000 միջեւ գործարքի համար, երբ այն փակվում է:

Հանձնարարություններ

Անշարժ գույքի մեջ ներդրումներ կատարելու համար գումար վաստակելու եւս մեկ եղանակ `առանց ձեր սեփական փողերից որեւէ մեկի օգտագործելը նշանակում է հանձնարարություններ: Դա բարդ գործընթաց չէ, բայց դա պահանջում է, որ ձեր գնորդը կազմված լինի նախքան ձեր գնման պայմանագիրը փակելը: Դուք պատրաստվում եք իրականացնել ձեր գործարքը վաճառողի հետ եւ գրել գնման պայմանագիր: Պայմանագիրը կնշանակի, որ Գնորդը «Ձեր անունը եւ / կամ նշանակում է»:

Սա թույլ է տալիս պայմանագիր կնքել ուրիշի, ձեր գնորդի հետ, առանց վաճառողի վաճառքի հետագա համաձայնության: Նրանք պետք է լինեն դրամական գնորդ, բայց դա սովորաբար այն դեպքն է, երբ դուք անում եք այսպիսի գործարքներ: Վաճառողը պարզապես տեղեկանալու է, որ ձեր գնորդը այժմ գնորդն է եւ որ գործարքը կսկսվի նորմալ համաձայն գնման պայմանագրի պայմանների:

Գործարքը նշանակելիս եւս մեկ նկատառումներն այն վաճառողն է, որը տալիս է լուրջ գումար: Այս գումարը պահվում է փակման հետ կապված տիտղոսական ընկերության հետ, եւ դուք չեք վերցնի այդ վերադարձը: Այն կփոխանցվի ձեր գնորդին: Այսպիսով, դուք կցանկանայիք այդ գումարը պահել հնարավորինս ցածր մակարդակով, քանի դեռ կա մի վտանգ, որ գործարքը չի փակվի:

Եթե ​​դուք կանոնավոր կերպով աշխատում եք ներդրողի գնորդների հետ, կարող եք ի վիճակի լինել իրականում ստանալ ձեր վճարը, երբ դուք պայմանագրի հանձնարարությունը կատարում եք նրանց նկատմամբ, եւ չպետք է սպասեք մինչեւ փակումը: Սակայն, դուք կարող եք վճարել, երբ գործարքը փակվում է: Իհարկե, եթե դուք որոշակի գնորդների հետ համահունչ եք եւ կարող եք նկարագրել գործարքը եւ տալ բանավոր հանձնառություն, ապա կարող եք նաեւ ստանալ ձեր ամենաթանկ գումարները առջեւում, մինչեւ դուռը փակեք:

Վարձակալության ընտրանքները

Վարձակալության տարբերակի ռազմավարության հիմնական բաղադրիչները վարձակալության են տրվում ամսական վարձավճարների եւ վարձակալության ժամկետի ավարտին գույքի ձեռքբերման տարբերակով: Եկեք անցնենք մի օրինակով `ցույց տալու, թե ինչպես է այն աշխատում: Դուք ներդրող եք, ով ուզում է տուն ունենալ, որպես վարձակալության իրավունք, բայց կանխավճարում չեք նստում բավարար գումարով: Դուք նույնիսկ կարող եք վարկային հաշիվ ունենալ, որը կստիպեր փոխառության ծախսերը չափազանց թանկ:

Խարդախության նշանների, թերթի եւ Craigslist գովազդների վաճառքի միջոցով, կամ ուղղակի բառապաշարի ուղղորդման միջոցով, դուք գտնում եք բարձր տրամադրված տանտեր, որը չի կարողացել վաճառել իրենց տանը: Եկեք նայենք հիպոթետիկ օրինակին: Եկեք ասենք, որ տանտերերն ունեցել են տուն, սակայն չեն կարողացել վաճառել:

Ներկայիս շուկայում տան արժեքը 100,000 դոլար է, նրանց հիփոթեքային հաշվեկշիռը կազմում է $ 70,000, եւ նրանց վճարումները կազմում են $ 525 / ամիս `հարկերի եւ ապահովագրության պայմաններով: Մեկ ամուսինը դադարեցրել է իր աշխատանքը, մյուսը `ավելի լավ աշխատանք, որպեսզի նրանք շուտով տեղափոխվեն: Ահա մեր ներդրողն ինչ է անում.

• Առաջարկում է 3 տարի վարձակալել իրենց տանը իրենց տան վարձատրությանը հավասար վարձակալության վճարով:
• Վարձավճարը կվճարվի $ 1,500-ից `որպես ոչ վարձատրվող վարձավճարների վճարման վճար, որպեսզի 80,000 դոլար վարձակալության ավարտին տունը ձեռք բերելու իրավունք ունենա, բայց ոչ պարտականությունը:
• Բանավոր համաձայնության դեպքում ներդրողը օգտագործում է մարքեթինգային եւ այլ մեթոդներ `տան համար վարձակալի տեղը գտնելու համար, որը պատրաստ է վճարել 750 ԱՄՆ դոլար / ամիս վարձակալության համար: Նրանք կստորագրեն առնվազն մեկ տարվա վարձակալություն:
• 3 տարվա վարձակալության ընթացքում հարկերը եւ ապահովագրությունը կպահպանվեն որպես այդպիսին `վճարելով այն կետերում, որոնք պահպանում են դրանք:
• Կանխիկ վճարում `$ 525 x 3, առաջին եւ վերջին ամիսների վարձակալության վճարումներ եւ անվտանգության պահուստ = $ 1,575 + $ 1,500 Վարձակալության տարբերակ վճարելու համար = $ 3,075:
• Կանխիկով `$ 750 x 3, առաջին, վերջին եւ անվտանգության համար = $ 2,250:

Սա ամենավատ դեպքերում դրամավարկային իրավիճակում է, իսկ ներդրողը $ 825 գրպանից դուրս: Այնուամենայնիվ, նրանք կարող էին ավելի լավ բանակցել վաճառողի հետ եւ հետաձգել անվտանգության պահուստը կամ ամբողջությամբ մարել այն, նվազեցնելով գումարը, որը գրեթե գրեթե 300 դոլար էր:

Դա վատ չէ վերահսկել այս տանը եւ կողպեք շահավետ գնումների վերջում: Արդեն արժե ավելի շատ վճարել գինը, եւ, ամենայն հավանականությամբ, կգնահատի 3 տարվա վարձակալության ընթացքում: $ 250 / ամիս դրական դրամական հոսքը 3 տարվա ընթացքում կկազմի 9,000 դոլար: Այսպիսով, նույնիսկ եթե ներդրողը չի օգտվում տան գնման իրենց տարբերակից, նրանք լավ շահույթ են կատարել, հաշվի առնելով ներդրված գումարի փոքր չափը:

Սենդվիչ վարձակալություններ

Սենդվիչ վարձավճարը ճիշտ այնպես, ինչպես անունը ենթադրում է `միջնորդի հետ երկու վարձակալության տարբերակ: Այս իրավիճակում ներդրողը ցանկանում է, որ վարձակալության ժամկետի վերջում գույքը ձեռք բերվի զեղչով, եւ ցանկանում են գտնել վարձակալին, ով ուզում է գնել տուն, բայց չի կարող կրեդիտային խնդիրների կամ պակասի պատճառով կանխավճարի կանխիկացման համար: Այս իրավիճակում գտնվող մարդկանց մեծ մասը, ովքեր ցանկանում են ունենալ, ուրախ են գտնելու ճիշտ տունը, որը կարող են ձեռք բերել վարձակալության տարբերակով, ունենալով ժամանակի ընթացքում իրենց վարկը բարելավելու եւ կանխավճարը միասին ստանալու համար:

Նախկին օրինակն օգտագործելու ենք, բայց հերթական վարձակալի փոխարեն, ներդրողը գտնում է ինչ-որ մեկին, ով ցանկանում է վարձակալությամբ գնել կամ վարձակալել սեփական տուն: Բոլոր թվերը նույնն են, բացառությամբ այժմ, վարձակալի գնորդը ցանկանում է տանը ունենալ 3 տարվա համապատասխան վարձակալության ժամկետի վերջում:

Վարձակալի գնորդը այժմ ոչ միայն վճարում է առաջին, վերջին եւ ավանդային ավանդը, այլեւ վարձակալության պայմանագիրը, ինչպես նաեւ վարձակալության պայմանագրի ժամկետի ավարտին տան վարձավճարը չվերադարձելու համար: Բացի այդ, վարձակալի գնորդը համաձայն է, որ եթե նրանք գնում են տուն, ապա գինը կլինի $ 110,000: Այժմ ներդրողի համար դրամական հոսքը նման է հետեւյալին.

• Նույն $ 3,075-ը վաճառվում է վաճառողի առաջին վարձույթի տարբերակի համար:
• $ 750 x 3 = $ 2,250 + $ 1,500 վարձակալության գնորդից վարձակալության տարբերակ վճարելը = $ 3,750-ում:
• Ներդրողը կարող էր նաեւ խնդրել բարձր վարձակալության տարբերակ վճարել, բայց գոհ էր $ 675 դրական դրամական հոսքերի հետ, երբ երկու գործարքները ստորագրվեցին:
• Վաճառողը վաճառում է $ 675-ի դիմաց, ամսական $ 250 / ամսական 34 ամիս (առաջին / վերջին վճարված) եւ $ 30,000 համախառն շահույթ `տունը վաճառելով` $ 110,000, բայց վճարելով ընդամենը 80,000 դոլար:
• Ներդրողի համախառն շահույթը 39,175 ԱՄՆ դոլար է, ներդրված գումարի զրոյական դոլարով:

Այս ռազմավարության մյուս առավելությունն այն է, որ վարձակալի գնորդը հույս ունի, որ տանն է եւ ավելի լավ հոգ կտանի: Փաստորեն, որոշ ներդրողներ բանակցում են վարձակալություններ, որոնք պահանջում են վարձակալին վճարել առաջին 100 դոլարը կամ ավելի վերանորոգման համար: Քանի որ ապահովագրությունը եւ հարկերը վճարվում են սկզբնական հիփոթեքային վճարում, ծախսերը նվազագույն են:

Եթե ​​ներդրողը ցանկանում է ծածկել բոլոր հիմքերը, նրանք կարող են ուղղակիորեն վճարել հիփոթեքային վճարները `թույլ չտալ, որ վաճառողը վերցնի այն պաշտոնը, որտեղ նրանք կարող են դադարեցնել դրանք: Վարձակալության տարբերակները եւ սենդվիչ վարձակալությունները, հիմնականում անշարժ գույքի ներդրողների կողմից օգտագործվող ռազմավարությունն են, իրենց գույքի ավելացումն ու ամսական դրամական հոսքերի կառուցումը:

Back-to-Back Closings- ը

2007 թ. Սկսած բնակարանային եւ հիփոթեքային խառնաշփոթը ստեղծեց վարկային եւ անշարժ գույքի գործարքների բիզնեսի մեծ փոփոխություն: Վերնագրող ընկերությունները, որոնք նախկինում աշխատում էին կրկնակի փակումներ եւ մեկ այլ գործարքի գումարների ֆինանսավորում, այժմ շատ տեղ չեն գտնում: Այնուամենայնիվ, գոյություն ունի մեծածախ եւ ֆլապի գույքի հետքեր, առանց ձեր սեփական փողի օգտագործման:

Իհարկե, առաջին պահանջն այն է, որ դուք ունեք բարենպաստ մեծածախ առեւտրի գործարքներ: Դուք պետք է ունենաք առաջին գույքն, որը ձեռք է բերվել ճիշտ գնով, եւ պատրաստ ներդրողն այն գնել է ձեզանից լավ շահույթով: Շահույթը պետք է բավարար լինի, որը կպահանջվի վճարել, որը կպահանջվի, որպեսզի օգտագործեք այլ մարդկանց փողերը, որպեսզի առաջին գործարքը փակ լինի, որպեսզի կարողանաք փակել երկրորդ վաճառքը ձեր ներդրողի համար:

Գործարքի ֆինանսավորումն այն է, որ կարճաժամկետ վարկ ստանալու գործընթացը մեկ գործարքի ֆինանսավորումն է, որը հետագայում ավարտվում է `նույն օրը կամ 24 ժամվա ընթացքում վաճառելու գույքը: Գործարքի պարտատերերը գումարները կդնեն տիտղոսակիր ընկերության հետ, որը անհրաժեշտ է փակել առաջին գործարքը:

Երբ այդ գործարքը փակվում է, դուք գնում եք դեպի երկրորդ գործարքը, որը սովորաբար նախատեսված է հենց դրա հետեւում: Այդ գործարքի փակման հայտարարությունը արտացոլում է գործարքի պարտատիրոջը առաջին գործարքի հիման վրա տրամադրված գումարի գումարած գումարը: Սա սովորաբար առնվազն 2500 դոլար է, եւ կարող է նաեւ հիմնված վարկի գումարի տոկոսին: Դուք կստանաք հավասարակշռություն եւ ձեր շահույթ: