Առաքելությունում գնորդին բերող գործակալը իրականում աշխատում է վաճառողի համար որպես ցուցակման բրոքերի ենթաբաժին: Սա կարեւոր է, քանի որ գնորդի հետ աշխատող գործակալը իրականում պարտք է պարտատերերին , ոչ թե գնորդին:
Այս պրակտիկան բոլոր դեպքերում մեռած է բոլոր պետություններում, քանի որ գնորդի գործակալությունը դառնում է ավելի տարածված եւ քանի որ գնորդները պետք է փաստաբան ունենան գործարքի մեջ իրենց շահերը ներկայացնելու համար: Բացի այդ, քանի որ ցուցակման բրոքերները եւ դրանց վաճառող հաճախորդները պատասխանատվություն են կրում ենթահանձնաժողովի գործողությունների, սխալների եւ բացթողումների համար, դա այսօրվա անշարժ գույքի շուկայի մեծ մասում ցանկալի վիճակ չէ:
Թարմացում. Արդյունաբերության ներկայացուցչության ներկա վիճակը
Անշարժ գույքի մասին օրենքները պետական բնույթ են կրում, եւ կան տարբեր գրառումներ եւ պրակտիկա ունեցող գրպաններ: Որոշ ոլորտներում իրավաբանները շարունակում են սերտ գործարքներ որպես օրինակ: Այնուամենայնիվ, այս ամենի մասին ես խոսելու եմ այն օրվանից, երբ շատ երկրներում գործ ունենք:
Մասնագիտությունը պարզապես այլեւս չի կատարվում: Ցուցակման բրոքերը չի գործում որպես վաճառողի գործակալ, եւ գնորդը չի ներկայացվում վաճառողի պարտականություններ ունեցող որեւէ մեկի կողմից: Եկեք նայենք որոշ ներկայացման տատանումներին:
Բոլոր երկրները պահանջում են հաճախորդի կամ հեռանկարային հաճախորդի որոշակի ձեւի բացահայտում, թե ինչպես պետք է ներկայացնեք նրանց անշարժ գույքի գործարքում: Համոզվեք, որ դուք հասկանում եք ձեր պետության կանոնները եւ այն տարբեր եղանակները, որոնցով դուք կարող եք նրանց ներկայացուցիչ լինել: Ձեր պարտականությունները եւ պարտականությունները հաճախորդի համար տարբեր են լինելու `հիմնված ներկայացուցչության տեսակի վրա, որի համաձայն պայմանագրային համաձայնություն եք ստացել:
Վաճառողի գործակալ կամ Գնորդի գործակալ
Դու իսկապես գործում եք որպես իրական գործակալ, եւ շատ երկրներում դա պետք է առանձնապես գրավոր լինի: Դուք ունեք վստահորդի պարտականություններ ձեր վաճառողին կամ գնորդին:
- Հավատարմություն. Դուք պետք է գործեք միայն ձեր հաճախորդի լավագույն շահերի համար: Ոչ մի այլ շահեր չի կարող գերակայել, ներառյալ բրոքերի կամ գործակալի շահերը:
- Գաղտնիություն. Ձեր եւ ձեր պատվիրատուի եւ գաղտնի տեղեկատվության միջեւ բոլոր գաղտնի հաղորդագրությունները պետք է գաղտնի պահվեն: Դատական պատվերների բացառությունները գոյություն ունեն:
- Բացահայտում. Դուք պարտավոր եք բացահայտել ձեր գնորդին գործարքի կամ գույքի մասին նյութական բնույթի որեւէ բան:
- Հնազանդություն. Դուք ոչ մի բան չեք կարող անել անօրինական, բայց եթե դա օրինական է, եւ պատվիրատուի կողմից դուք ինչ-որ բան անելու եք, ապա դա պետք է անեք:
- Խելամիտ խնամք. Հաճախորդի համար բոլոր աշխատանքներին մասնագիտական մոտեցում ցուցաբերել, եւ ակնկալվում է, որ խելամիտ խնամք օգտագործեք `ձեր պարտականությունները կատարել բարձր մասնագիտական ձեւով:
- Հաշվապահական հաշվառում. Պատշաճ հաշվառում բոլոր գումարների կամ արժեքների այլ արժեքների, որոնք վստահված են ձեր հաճախորդի կողմից:
Գործարքի բրոքեր կամ դիլերատոր
Քանի որ գործակալության հարաբերությունները հազվադեպ են այս օրերին, բրոքերների եւ գործակալների մեծամասնությունը գործում են որպես գործարքային բրոքերներ կամ գործարքների կազմակերպիչներ:
Դուք գործակալ չեք, եւ ֆիդուցիար պարտականություններ չեն պահանջվում: Իրականում, դուք կստանաք նույն հավատարմությունը, ողջամիտ խնամք, բացահայտումներ եւ հաշվապահական հաշվառում: Դուք պարզապես չեք պահպանում որպես ստանդարտ բարձր, ինչպես դուք, երբ դուք գործակալ եք:
Ուղղակի պատասխանատվություն
Ես ունեի մի շարք իրավաբաններ որպես գնորդներ իմ շուկայում, եւ ես կարող եմ ասել ձեզ, որ նրանք երբեք չեն ցանկացել գործել որպես գործակալ: Տեսնում եք, գործակալն ու հաճախորդը որոշ առումներով համարվում են մեկը: Դա գերազանց հարաբերություններ է, եւ հաճախորդը կարող է իրականում ստանալ իրավական անհանգստություն, սխալ գործակալի հետ:
Դուք տեսնում եք, որ պատասխանում է, որ հաճախորդը պատասխանատվություն է կրում գործակալի գործողությունների համար: Չխախտելով ոչ մի խարդախություն, սակայն խոշոր սխալ է կատարվում գործակալի կողմից, հաճախորդը կկատարվի որպես պատասխանատվություն: Դուք կարող եք տեսնել, թե ինչու է փաստաբանը չցանկանալով պատասխանատու լինել սխալների համար, անշարժ գույքի գործակալը կարող է կատարել: