Այս տառատեսակը տասնամյակներ շարունակ հին է, բայց դեռեւս իրական է: Թեեւ հեռուստատեսությամբ այսօր բոլոր զայրույթն է, սակայն այս հոդվածը ոչ թե անշարժ գույքի վաճառքի, թե տների թռիչքի մասին չէ :
Ճիշտ է, այդ գործողություններում գումար կա, երբեմն շատ գումար է, բայց դա կարճաժամկետ շահույթ է: Եթե դուք այն վերակառուցել եք երկարաժամկետ վարձակալության անշարժ գույքով, ուրեմն կարող է մեծ գործիք լինել:
Այս հոդվածը ժամանակի ընթացքում անշարժ գույքի պորտֆելը կառուցելու եւ աճեցնելու մասին է, որը դրամական հոսքերի միջոցով ֆինանսավորելու է կենսաթոշակային կենսակերպը: Բազմաթիվ վարձակալական հատկություններով, յուրաքանչյուրը դրական դրամական հոսքեր է առաջացնում, դուք կարող եք ֆինանսավորել ձեր կենսաթոշակները ոճով եւ մտահոգվեք այն բազմաթիվ գործոններից, որոնք սպառնում են բաժնետոմսերի եւ պարտատոմսերի ներդրողների մեծամասնությանը:
Նույնիսկ երբեք էլ չի սկսվելու: Եթե դուք երիտասարդ եք, կարող եք նախօրոք վճարել ձեր առաջին վարձակալության գույքն ու սկսեք աճել ձեր անշարժ գույքի պորտֆելը տարիների ընթացքում, մինչեւ ձեր աշխատավարձը: Եթե դուք կենսաթոշակ ստանալուց առաջ հինգից տասը տարի ժամկետով եք, ապա կարող եք փոխարկել ակտիվները ցածր եկամտաբեր ներդրումներում վարձակալության անշարժ գույքի մեջ եւ բարձրացնել ձեր կենսաթոշակի ամսական եկամուտը:
Եթե դուք արդեն անցյալում եք կամ անցյալում, ապա կարող եք նույն բանը անել:
Ինչն է մեծ բնակարանային գույք ներդնելու համար:
Նախքան բռնելը, մտածելով, որ այս գործոններից յուրաքանչյուրը պետք է կատարյալ լինի, նախքան վարձակալության գույք գնելը, գիտեք, որ դա հազվադեպ է, որ դա լինի: Ձեր նպատակն է փորձել առավելագույնի հասցնել դրանցից յուրաքանչյուրը, որքան հնարավոր է լավագույնը, եւ երբեմն կարելի է ավելի կարեւոր լինել, քան մյուսները:
Ահա այն գործոնները, որոնք դուք փնտրում եք մեծ բնակարանային վարձակալության ներդրում, մեկ ընտանիք կամ համատիրություն:
- Որտեղից: Այո, դուք կարող եք ասել, որ երեք անգամ, քանի որ անշարժ գույքը գտնվում է տեղանքի մասին: Դուք չեք ցանկանում վարձել տան սուպերմարկետի կեսգիշերին, բայց ձեր երեխաներին կանաչ գոտի կամ զբոսայգու հարեւանությամբ կարող է ճիշտ լինել:
- Վարձավճարը. Տեղը այս գործոնի մի մասն է: Այնուամենայնիվ, եթե տունը գտնվում է հիանալի վայրում, բայց մրցակցությունը խիստ է, այն չի կարող լավագույն ներդրում լինել: Երբ կան բազմաթիվ վարձավճարներ եւ սեփականատերերը խթաններ են առաջարկում, դա չի կարող ճիշտ ժամանակ լինել: Երբ առկա են մի քանի վարձավճարներ, ոչ միայն դուք կարող եք պահել սեփականության ավելի լավ զբաղված, դուք կարող եք պահանջել ավելի բարձր վարձավճարներ միեւնույն ժամանակ:
- Ծախսերը. Սա հարաբերական է, քանի որ գույքի հարկերը մեծ ծախսեր են, սակայն որոշ տարածքներ հանձնում են բարձր վարձավճարներ `տարածքի հարմարավետության պատճառով, ուստի հարկերը ավելի բարձր են: Եթե դուք կարող եք փոխհատուցել ծախսերը ամսական դրամական հոսքերի հետ, ապա դա դրական է:
- Գնահատում. Չնայած դրամական միջոցների հոսքը առաջնահերթ է, կարեւոր է ժամանակի արժեքը: Կան երկու եղանակներ, որոնցում դուք կապիտալ շինարարություն եք իրականացնում վարձակալության արժեքում, արժեւորում արժեքով եւ վճարելով հիփոթեքը: Ձեր ներդրումների խելացի օգտագործումը կարող է օգտագործվել ձեր պորտֆելի աճը սեփական գույքի սեփական կապիտալով:
Սրանք ձեր հիմնական նկատառումներն են, իհարկե, դուք պետք է նայեք գույքի տարիքին, ակնկալվող վերանորոգման ժամանակին եւ ցանկացած անհրաժեշտ բարելավմանը:
Վարձակալության գույքային գտնվելու վայրը եւ ձեռք բերման գործընթացը
Դուք պատրաստ եք սկսել եւ գնել ձեր առաջին վարձակալության գույք: Դուք ունեք կանխավճար ձեր ցանկալի գների տեսանկյունից, եւ ցանկանում եք տեղեկացված գնման որոշում կայացնել:
- Գիտեք ձեր շուկայի տարածքը. Ժամանակն է, որպեսզի ձեր շուկայական տարածքի մանրամասն վերլուծություն կատարեք: Դուք կարող եք ունենալ մի կոնկրետ հարեւանություն կամ տարածք մտքում, բայց ուզում եք ընդլայնել ձեր հետազոտությունները `հնարավոր հատկությունները համեմատելու համար անհրաժեշտ գիտելիք ունենալու համար: Իմացեք, թե ինչ արժեքներ են վաճառվում ձեր գների շրջանում: Արդյոք որոշ հետազոտություններ դատարանն է այն տարածքների համար, որտեղ տները վաճառում են կանխիկ: Ներդրողները նորմալ կանխիկ գնորդներ են, ուստի դուք կիմանաք այլ ներդրողների շրջաններում, որոնք շատ փորձառու են գնում:
- Իմացեք, թե ինչպես գնահատել հատկությունները: Իմացեք, թե ինչպես են անշարժ գույքի գործակալները կատարում CMA, համեմատական շուկայական վերլուծություն : Առաջին բանը, որ ամենահաջողված ներդրողները կպատմեն ձեզ, շուկայական արժեքից ցածր գնով: Սա փակվում է շահույթի փակման սեղանին: Այն նաեւ հեշտացնում է հիփոթեքային վճարումներն ավելի ցածր լինելու դեպքում նպաստավոր դրամական հոսքերի ընդունման համար:
- Վերլուծել վարձավճարները եւ մրցակցությունը. Տեղադրել տեղական ԶԼՄ-ներ, որտեղ վարձավճարները գովազդվում են, այնպես էլ տպագիր եւ առցանց Craigslist- ում: Երբ դուք ուսումնասիրում եք հարեւանությունը, ստացեք միջին վարձավճարի գումարները `տեսնելու համար գույքի տեսակների համար: Քանի մատչելի են, սեփականատերերը, որոնք խրախուսում են անվճար ամիսներ: Իմանալ, թե ինչ կարող եք ակնկալել վարձավճարով:
- Եղունջները նվազեցնում են ծախսերը. Այստեղ ծախսերը նորմալ են, նորմալ վերանորոգման (բյուջետավորմամբ), անշարժ գույքի հարկերի, ապահովագրության եւ այլն, որոնք տարածվում են յուրաքանչյուր տարածքում գույքին: Այստեղ սխալը նույնքան վատն է, որքան մեկ տարվա ընթացքում կողպված գներով, հեռացնել շահույթը: Հատուկ հատկությունների պայմանը, որը դուք համարում եք, առանձին բան է, թեեւ դուք կցանկանաք բյուջե ակնհայտ վերանորոգման համար, որը գիտեք, որ գալիս է ավելի հին գույքի համար:
- Տեղաբաշխեք բանակցությունները եւ բանակցեք գործարքի մասին. Հաջորդ բաժինը կխոսի վարձակալության լավագույն վարձակալության մասին գործարքներ գտնելու մասին, բայց դա այս գործընթացի մի մասն է, որը շատ կարեւոր է երկարաժամկետ շահույթ ստանալու համար: Եթե դուք վճարում եք մանրածախ, սեփականության իրավունքի ժամկետի համար, կորցնում եք շահույթը:
Դրանք տեղադրման գործընթացի կտորներն են, բայց այստեղ որոշակի կոնկրետ աղբյուրներ են լավագույն գործարքների համար:
Վարձակալում անշարժ գույք Պորտֆոլիո Գնման գործարքներ
Մենք բոլորս գիտենք foreclosures եւ մեծ գործարքներ, որոնք երբեմն կարելի է գտնել: Այնուամենայնիվ, վերջին ժամանակներում տեղի ունեցած ավիավթարի համար ավարտվել է սեփականատերերի հետ զանգվածային գրավադրման ցրվածությունը: Այսօր դուք կգտնեք գրավադրման շատ դեպքեր, որոնք գտնվում են վատ վիճակում, մի քանի տարի թափուր մնացած: Սա չի նշանակում, որ դուք չպետք է անընդհատ հետեւեք ռիելթիվ Տրոմսի նման կայքերից զավթումների հետ: Նրանք դեռեւս պատահում են, եւ հիմա կարող եք լավ գին ունենալ վարձակալության պայմաններում:
- Հանգամանքների տիրապետողներ . Անընդհատ վերահսկում են լրատվամիջոցների եւ օնլայն աղբյուրների տառապողների համար, ովքեր տառապում են: Սրանք այն մարդիկ են, ովքեր ֆինանսական պատճառներով պետք է շտապում վաճառեն իրենց տները եւ այնպիսի իրավիճակում, որը կարող է հանգեցնել, որ դուք գնում եք ներկա շուկայական արժեքից ցածր: Գուցե նրանք ունեն բժշկական ծախսեր, աշխատանքից ազատվել են, կամ շտապում են աշխատանքի տեղավորվել: Կատարեք որոնումներ Craigslist- ի որոնման համար, սեփականատերերի կողմից, «պետք է վաճառել», «բոլոր առաջարկները հաշվի առնել» եւ այլն:
Pre-foreclosures: Pre-foreclosures- ը հնարավորություն է տալիս ներդնել ներդրողներին գույքի տեղաբաշխումից առաջ մինչեւ foreclosure, որ նրանք կարող են գնել զեղչով, ամբողջ շուկայական արժեքով: Realtytrac.com- ը եւ այլ կայքեր ունեն այս ցուցակների համար միայն բաժիններ:
Աշխատեք լավ մանրածախ եւ ամրապնդող ներդրողների հետ. Անշարժ գույքի մեծածախ, որոնք լավն են, ինչ կարող են լինել վարձակալության տների համար: Եթե նրանք հասկանան իրենց դերը վարձակալության գույքային ներդրողներին վաճառելու մեջ, նրանք գիտեն, որ դուք ցանկանում եք գնել ընթացիկ շուկայական արժեքից ցածր եւ գույքը պետք է պատրաստ լինի վարձակալության: Fix եւ flip ներդրողները նաեւ վաճառում են հիմնականում վարձակալության գույք ձեռք բերողներին, այնպես որ նրանք գիտեն, թե ինչ եք ուզում եւ անպայման տրամադրում է պատրաստի վարձակալության գույք:
Կերտեք, ողողեք, կրկնում եւ գլորում
Երբ դուք կգտնեք ձեր տեղը եւ սովորում ձեր հմտությունները, պարզապես միեւնույն բանը շարունակեք շարունակել, ավելացնելով ձեր վարձակալության պորտֆելին: Երբ դուք վճարում եք հիփոթեքային վարկեր, դուք կարող եք ձգտել լծակներ ձեռք բերել արդարացիությամբ, բայց դա շատ ուշադիր է եւ չպետք է գերագնահատեք: 2007-ի վթարի ընթացքում շատ ներդրողներ ներխուժեցին, քանի որ դրանք գերազանցել են եւ չեն կարողացել վարձակալել վարձավճարները վճարելու համար:
Նայեք 1031 հարկային հետաձգված փոխանակմանը, որպեսզի շահութաբեր հատկություններ վաճառեն ավելի մեծ կամ ավելի գույքի համար, որպեսզի ձեր անշարժ գույքի պորտֆելն աճի: