01 - Անշարժ գույքի ներդրումների գնահատումը ինչպես քանակական, այնպես էլ որակական
Ես մի օր տեսնում եմ հնարավոր ներդրումների մասին: Դա տարածված չորս միավոր բազմազավակ ընտանիքի սեփականություն էր, որը ամբողջությամբ տիրեց սեփականատիրոջը, ով այնտեղ եղել է երեսուն տարի: Սեփականատերը էկլեկտիկ ակադեմիկոս էր, եւ ամեն մի բրինձ-բրոշ եւ հնաոճ իրեր ցրված էին ամբողջ տարածքում: Տեղը պատշաճ կերպով բաժանված չէր: Պետք է փոխարինել գորգը եւ փոխարինել հարկերը: Անցումային հիմնադրամը հատակին տեղադրեց տեղերում եւ ստեղծեց մեծ ճեղքեր, որոնք տարբեր պատերի վրայով վազեցին:
Ես զբոսնում էի մի քանի ընկերների հետ, մի զույգ, որը հետաքրքրված էր անշարժ գույքի մեջ: Նրանք տեղը գրել են այն պահից, երբ նրանք քայլում էին դուռը: Բայց երբ տեսա այդ շեղբերներն ու ճաքերները, տեսա մի բան `փողը: Հիմնադրման խնդիրները վախեցնում են ներդրողների մեծ մասը, ինչը նվազեցնում է մրցակցությունը եւ կարող է մեղմացնել գնագոյացումը:
Բայց ինչպես գնահատել նման գործարքը: Կամ որեւէ գործարք, այսինքն: Անձամբ ես նկատի ունեմ քննարկումները երկու կատեգորիաներով.
• Քանակական: Ինչպես ես կարող եմ ակնկալել, որ գույքը կատարում է որպես ներդրում: Այս մասի համար ես կարող եմ բռնել իմ հաշվիչը կամ իմ աղյուսակը կամ իմ գնահատման ծրագրերը եւ որոշ թվեր գործարկել:
• որակական. Ես պետք է հարցնեմ ինքս «կարող եմ քաշել այն»: Եթե դուք նման եք անշարժ գույքի ներդրողների գերակշիռ մեծությանը, ապա մասսայական թիմ եք: Դա նշանակում է, որ դուք կկարողանաք հաղթահարել այս նախագիծը ձեր «օրվա աշխատանքի» վերեւում եւ այն կառավարել: Վերլուծության այս մասը որոշակի հոգիների որոնում է կատարելու. հաշվիչը չի պատրաստվում օգնել ձեզ այստեղ:
02 - Քանակական - Կափարիչի օգտագործման համարների գործարկումը
Անձամբ ես մտադիր եմ նայելու երեք հիմնական գործիչներին, երբ ես համարում եմ ներդրում: Cap- ի մակարդակը , այդ գործիքների առաջինն է:
Գլխարկի տոկոսադրույքն ուղղակի տարեկան զուտ եկամուտը բաժանված է գույքի գինը: Տարիներ շարունակ ներդրողները օգտվել են «1% կանոնից», որը պարզապես ասում է, որ գույքի համար ամսական վարձավճարը պետք է լինի մոտավորապես 1% գույքի համար վճարվող գինը: Որոշ շուկաներ դուրս են եկել այս հարաբերակցությունից, քանի որ գույքային արժեքները քայքայվում են, բայց մյուսների մեջ դեռ կարող եք գտնել այն գույքը, որը համապատասխանում է 1% կանոնին: Այն, ինչ դուք պետք է հիշել, այնուամենայնիվ, այն է, որ thumb- ի 1% կանոնը արդարացի ցուցանիշ է, թե արդյոք գույքը պատրաստվում է տարեկան հիպոթեկային վճարումներ իրականացնել, ապահովելու հիփոթեքային վճարումներն ու ծախսերը: Այնտեղ, իհարկե, շատ փոփոխականներ են, որոնք գնում են այսին (հարկերից մինչեւ տոկոսադրույքներ մինչեւ տոկոսների կանխավճարի վճարում), բայց դա մեկնարկային կետ է:
03 - դրամական հոսքերը `որպես քանակական գնահատման գործիք
Միակ պատճառն այն է, որ դուք հետաքրքրված եք գլխարկի դրույքաչափով, այն է, որ դուք իսկապես փորձում եք հեշտ վստահված անձի համար, թե ինչպիսի դրամական միջոցների ներդրում է պատրաստվում առաջացնել: Ներդրումների մեջ կանխիկ գումար է թագավորը, հաշվի չառնել ձեր հաշվարկը ձեր վտանգի տակ:
Դրամական հոսքերի գնահատումը հանգեցնում է հիմնական ակնկալվող կանխիկ դրամական արտահոսքերի (հարկեր, հիմնական, տոկոսներ, ծախսեր, թափուր աշխատատեղեր, վճարներ, վերանորոգում) եւ համեմատելով գույքի արտադրած եկամտի հետ: Դուք կարող եք դա անել էլեկտրոնային աղյուսակով կամ օգտագործել անշարժ գույքի գնահատման ծրագրային փաթեթը :
04 - Վերադարձի չափը `որպես քանակական անշարժ գույքի ներդրումների վերլուծության գործիք
Cashflow- ը, իր հերթին, թույլ կտա հաշվարկել գույքի սպասվող փոխարժեքը (ROR): Վարկի տոկոսադրույքը եկամտաբերության չափն է. այն չափում է կանխիկ գումար, որ նախագիծը կստեղծի ընդդեմ կանխիկի, որը դուք պետք է ներդրեք նախագծին:
Այս հարաբերակցությունը հաշվարկելու համար պետք է աղյուսակ կամ անշարժ գույքի գնահատման ծրագիր: Կարծում եմ, որ դա շատ օգտակար է, քանի որ դա թույլ է տալիս համեմատել այն ներդրումը, որը ես ակնկալում եմ ներդրումների եւ վերադարձի համար, որը ես ակնկալում եմ այլ, այլազան ներդրումներ: Օրինակ, եթե ես սկսեցի այս հոդվածի սկզբում նկարագրված գույքի համարները, եւ այն վերադարձրեց ինձ 8 տոկոսի փոխհատուցման չափով, ես անպայման անցա:
Ես կարող եմ ակնկալել, որ ֆոնդային շուկայում ներդրումներ կատարեն 8% -ով (ավելի ցածր ռիսկ եւ մի քիչ ավելի քիչ ջանք): Ռիսկի եւ ջանքերի համար ես կցանկանայի ներդնել այս նախագիծը, որ ես 20% -ով հյուսիսից լավ վերադառնամ:
05 - Որակական - Կարող եք ստանալ նախագիծը:
Ինչպես նշեցի վերեւում, ձեր հաշվիչը չի օգնի այստեղ: Սա այն դեպքն է, երբ դուք պետք է նայեք հայելին եւ մտածեք, թե որքան ժամանակ եւ ջանք եք պատրաստվում նվիրվել նախագծին:
Կրկին նայենք նախագծի սկզբում, որը ես խոսեցի այս հոդվածի սկզբում: Եկեք ասենք, որ համեմատում եք նման հնարավորությունից: միեւնույն հարեւանությամբ գտնվող այլ բազմաբնույթ ընտանիք, որը պահանջում է ավելի քիչ աշխատանք: Դուք կկարողանաք օգտվել այդ հնարավորությունից, եթե երկրորդը վերադառնա զգալիորեն ավելի բարձր մակարդակ: Բայց որքան բարձր է:
Ներդրողներին սկսելու համար ես միշտ առաջարկում եմ նույն խորհուրդները. Այս ոլորտում զգուշությամբ զգուշացնում ես: Ծրագիրը, որը դուք կարող եք ձեռք բերել, անսահմանորեն ավելի լավ է, քան այն, ինչ դուք այրել եք այն ժամանակ, երբ դուք այնտեղից եք կիսով չափ: Գտեք ինչ-որ բան ձեր հարմարավետության տիրույթում, որը առաջարկում է մի շարք արժանապատիվ թվեր, ստացվում է այն, ապա անցնում է ավելի դժվարին (եւ հուսով եմ, ավելի շահավետ) նախագիծը հաջորդ անգամ:
Եզրակացություն.
Վերլուծությունը մասնագիտություն է, մասնագիտություն: Տեսեք այս թեմաների մյուս թեմաները ներդրումների գնահատման ավելի շատ գաղափարների համար:
Հեղինակ Քրիս Սմիթը անշարժ գույքի ներդրող է, ներդրողների եւ անշարժ գույքի ոլորտի մասնագետների համար առցանց տեղեկատուի հիմնադիրը եւ հրապարակել հոդվածներ Corporate Finance Magazine- ի, Euromoney- ի եւ Business Journal Network- ի կողմից: