Գործող բիզնեսը անշարժ գույք չէ եւ չի կարելի վաճառվել նման ձեւով
Աշխատանքային բիզնես վաճառելը , նույնիսկ այն դեպքում, երբ անշարժ գույքը ներառված է, պահանջում է գնահատման շատ տարբեր մոտեցում: Շատ հաճախ անշարժ գույքի գործակալներն ու բրոքերները չեն գիտակցում տարբերությունը, քանի որ նրանք չեն ստանում այնպիսի բազմաթիվ դիմումներ, ինչպիսիք են գործարքի այս տեսակի խառնուրդը:
Երբ բիզնեսի սեփականատերը նույնպես տիրապետում է անշարժ գույքի, նրանք կցանկանան կամ փակել բիզնեսը, վաճառել անշարժ գույքը կամ վաճառել : Անշարժ գույքի գործակալներն ու բրոքերները գայթակղվում են միասին ցուցակելու համար, եւ դա կարող է սխալ լինել:
Գործող բիզնեսը անշարժ գույքից շատ տարբեր կենդանի է, որտեղ այն բնակվում է: Կան նաեւ շատ տարբեր պայմանագրային համաձայնագրեր, որոնք անհրաժեշտ են գործարար ակտիվների փոխանցման համար: Նրանք նման չեն անշարժ գույքի, եւ կարող են պարունակել ծավալի եւ առկա հաճախորդի / հաճախորդների բազայի ժողովրդագրության երաշխիքները: Գնահատման չափորոշիչները շատ տարբեր են, քանի որ աշխատանքային բիզնեսը ունեցել է «լավ կամք», ինչպես նաեւ գոյություն ունեցող պայմանագրային եւ հնարավոր մատակարարային պայմանագրեր: Երբեմն նրանք չեն կարող անցնել նոր սեփականատիրոջ:
Անշարժ գույքի մասնագետներ
Անշարժ գույքի մասնագետները, մասնավորապես, առեւտրային տեղը, ունեն գիտելիքներ եւ փորձաքննություն վարձակալության եկամուտների եւ ծախսերի վերլուծության համար, դրանք ներկայացնելով իրենց հաճախորդին / պատվիրատուին որոշումների կայացման համար: Որտեղ կարող են կարճ լինել, բիզնեսի վերլուծություն է ֆինանսական տեսանկյունից: Մակերեւույթի տակ շատ բան կա, եւ Profit & Loss եւ Balance Sheet- ի ուսումնասիրությունը չի սկսվում իրական փաստերի վրա:
Գյուղական տարածքում, որտեղ ես զբաղվում եմ, անշարժ գույքի բրոքերները ցուցակագրել են բիզնեսի վաճառք, եւ դա առանց անշարժ գույք: Շինությունը վարձակալվել է: Երբ ես հետաքրքրված բաժանորդ ունեի, ես զանգահարեցի եւ խնդրեցի ֆինանսական տվյալների, ստանալով P & L եւ հաշվեկշիռ: Ես ետ կանչեցի եւ խնդրեցի, որ դրամական հոսքերի դադարեցումը:
Բրոքերն իսկապես չգիտեր, թե ինչ եմ պահանջում:
Բիզնեսի P & L- ը հաճախ շատ տարբերվում է դրամական հոսքերից : պարզապես խնդրեք IRS գործակալին: Բիզնես ձեռք բերելու օգուտներից մեկը որոշակի ընդմիջումներ է ստանում, ծախսերի նվազեցմամբ, որպես բիզնես, որը այլ կերպ կլինի: Մենք անընդհատ խոսում ենք ապօրինի կամ հարկային արտահոսքի մասին: Օրինակ, մեքենան եւ դրա շահագործման արժեքը նվազեցվելու են, քանի որ այն կարող է օգտագործվել ինչպես անձնական, այնպես էլ գործարար գործունեության համար:
Դա իր հաճախորդին խաթարել էր իր բիզնեսը թվարկելիս, երբ ամենակարեւոր պահանջները չէին իր գիտելիքների բազայում: Ցանկացած բարի գործարար բրոքեր պահանջում է դրամական հոսքերի վերլուծություն իրենց հաճախորդից որպես կարեւորագույն ֆինանսական փաստաթղթերից մեկը: Բիզնեսի արժեքի ճշգրտումները կատարվում են դրամական հոսքերի տարրերի հիման վրա, այդ թվում `
- Բոլոր եկամտի մանրամասն աղյուսակները
- Բոլոր ծախսերի մանրամասները
- Ինչ ծախսեր իրականում գնում են սեփականատիրոջ օգտին
- Անշարժ գույքի սեփականատերերին օգնելու ծախսերը վերադարձնելու համար, որը կվերանա (ոչ թե նոր սեփականատիրոջը)
- Հատկացման ծախսերի լրացուցիչ ծախսերը, որոնք պահանջում են նոր գնորդի ծախսերի ավելացում (սեփականատիրոջ կողմից կառավարվող / գնորդը վարձելու է մենեջեր)
Նախորդ կյանքի կարիերայում ես վաճառեցի բիզնես, Նյու-Յորքի ֆոնդային բորսայում հրապարակվող ընկերությանը:
Նրանք ուղարկեցին աուդիտորների մի թիմ, որը մի քանի շաբաթ անցկացրեց, հիմնականում ստուգելով իմ դրամական հոսքերը: Վարորդի ծախսերի օրինակ, որը հեռանում էր, իմ բեռնատար հաշվին: Ընկերությունն ինձ տվել է ավտոմեքենա, բոլոր ծախսերը, սպասարկումն ու վառելիքը: Նրանք ավելացրին այդ ծախսը եւ ավելացրեցին իմ բիզնեսի արժեքը, քանի որ դա ճիշտ ծախս չէր, որ նրանք ստիպված կլինեն վճարել գնից հետո:
Որպես ապրանքային ցուցակի մեջ նշեցի, եթե վաճառողը նույնպես հաջողվի գործարարությամբ զբաղվել եւ չվճարել իր շուկայական տոկոսադրույքով աշխատավարձը, ապա գնորդը պետք է հարմարվի բիզնեսի գնահատմանը, նվազեցնելու համար կառավարչի վարձակալության անհրաժեշտությունը շուկայական աշխատավարձը:
Ինչպես տեսնում եք, կան մի շարք գործոններ, որոնք դարձնում են գործող բիզնեսի գնահատում, որը շատ տարբեր է անշարժ գույքի վաճառքից: Եվ նույնիսկ մենք չենք ստացել գույքագրում:
Բիզնեսի գնահատման այլ բան է այն տարբեր եղանակները, որոնք հաշվարկվում են կախված ոլորտից կամ գործարար տեսակից:
Ակնհայտ է, որ անշարժ գույքի ոլորտի մասնագետների մեծ մասը չպետք է զբաղվի գործող բիզնես ձեռնարկությունների բրոքերում, եթե դրանք չունեն փորձ եւ փորձ: Ավելի լավ մոտեցում կլինի գործընկերոջ հետ գործարար միջնորդի հետ, ով անշարժ գույքի բրոքերային գործունեություն չի իրականացնում: Դա կլինի փոխշահավետ հարաբերություններ, որոնցից յուրաքանչյուրը առավելագույն փորձ եւ արժեք է բերում հաճախորդին / հաճախորդին: