Ինչպես բոլոր անշարժ գույքի փոխանցման ծրագրերում, մենք պետք է իմանանք, թե արդյոք մենք «կողմ» կամ «մինչեւ» փակման ամսաթվով մենք առաջ ենք քաշում, թե արդյոք մենք օգտագործում ենք 360-օրյա «բանկիրի տարին» կամ 365 օրացուցային տարի:
Քայլերը.
- Որոշեք փակման օրից մինչեւ քաղաքականության ժամկետի ավարտի օրերը:
- Հաշվարկել ապահովագրության մեկ օրվա արժեքը:
- Բազմապատկել օրերի քանակը, օրական մեկ օրում:
Եկեք կատարենք ապահովագրության օրինակելի օրինակ: Անշարժ գույքի ներդրողը վարձակալության պայմանագրով ստանձնում է ապահովագրության քաղաքականությունը: Կանխավճարի տարեկան տոկոսադրույքը կազմում է $ 1350: Policy premium- ը ամբողջությամբ վճարվել է փետրվարի 12-ին, իսկ փակումը `նույն տարվա հոկտեմբերի 15-ին: Մենք օգտագործում ենք օրացուցային օր 365 օր եւ «փակում» միջոցով: Սա նշանակում է, որ վաճառողը վճարում է փակման օրվա համար:
- Հոկտեմբերի 16-ից փետրվարի 11-ը հաջորդ օրն է. Հոկ 16 + Նոյեմբեր 30 + Դեկ 31 + Հունվար 31 + Փետ 11 = 119 օր
- $ 1350 բաժանված է 365 օր = օրական գինը `3.70 դոլար
- $ 3.70 արժեք / օր X 119 օր = պրովատացված գումար $ 440.30:
Այս գումարը կլիներ վաճառքի գնորդին եւ գնորդին հստակեցրեց:
Pro-ration- ը եւ փակման հայտարարությունը
Ինչու են անշարժ գույքի գործարքի փակման մասին հայտարարությունները, որոնք պետք է կողմնորոշվեն:
- Դրամավճարը, երբեմն անհրաժեշտ է որոշել, արդյոք պահպանման համար պահվող գումարներից մի քանիսը պետք է վերադարձվեն վաճառողին կամ գնորդի հետ մնան:
- Ապահովագրություն - Ապահովագրավճարներն առաջ են վճարվում, ուստի վաճառողը վճարել է ապահովագրության ամբողջ տարվա համար: Փակման ժամանակ, այդ պրեմիում գումարներից մի քանիսը վերադարձվում են վաճառողին, մնացած տարվա համար նրանք սեփականության չեն տիրապետում:
- Գույքի հարկերը, ապահովագրության պես, բայց դա այլ կերպ է աշխատում: Ենթադրենք, դուք ավարտում եք հունիսին, եւ այս տարի հարկային օրինագծերը դուրս են գալիս նոյեմբերին հունվարի 1-ից վճարելու համար: Գնորդը հարկային ժամանակահատվածում կլինի սեփականատերը, բայց դրանք ամբողջ հարկային տարվա համար չէին: Այսպիսով, վաճառողը պարտավոր է պարտքը վճարել փակման եւ հարկման ժամկետի միջեւ: Սովորաբար այդ գումարը հաշվառվում է հայտարարության գնորդի կողմից փակման ժամանակ, եւ գնորդը վճարում է հարկերը, երբ վճարվում է:
- Վարձավճարներ - Վարձակալության հատկությունները կկատարվեն ամսվա սկզբի ամսվա սկզբին վճարված վարձավճարների մեծամասնությամբ: Այսպիսով, եթե գործարքը փակվի ամսվա 15-ին, վաճառողը վճարվել է ամբողջ ամսվա համար, բայց միայն դրա կեսը: Գնորդը կվճարվի ամսվա վերջին 15 կամ 16 օրվա վարձավճարների չափով:
- Կոմերցիոն վարձակալության վճարումներ - Կան տարբեր վարձատրության կառույցներ վարձակալության մի քանի տեսակներ: Դա բարդ է, բայց փակումը պահանջելու է պահանջել, թե ինչ է նշանակում վաճառողը սեփական ժամանակաշրջանի համար, իսկ մնացածը պատկանում է նոր սեփականատիրոջը:
- Ֆերմա եւ լեռնագնաց վարձակալում - Հաճախ ֆերմերները եւ անասունները կարող են վարձակալել հողը հարեւանից կամ կառավարության կողմից արածեցնելու համար: Եթե այդպես է, փակման պահից հետո կիրառվող ցանկացած նախնական վճարը պետք է գնի վաճառողին, քանի որ նրանք այլեւս սեփականատեր չեն: Դրա համար պատասխանատու կլինի գնորդը:
Կարեւոր է իմանալ, որ դրանք ընդունված պրակտիկա են, բայց դրանցից մի քանիսը կարելի է բանակցել որպես գնման համաձայնագրի մի մաս: Նրանք երկաթե հյուսված չեն: Մասնավորապես, կոմերցիոն գույքով, անշարժ գույքի ստրատեգիստը կարող է արժեքավոր լինել իրենց հաճախորդի համար, մատնանշելով գործարքի ոլորտները, որոնք կարող են բանակցվել, եթե դրանք հարվածել են գների թանկացման: