Վաճառքի համեմատման մոտեցումը հիմք է հանդիսանում անշարժ գույքի պրոֆեսիոնալ CMA- ի, համեմատական շուկայի վերլուծության համար : Դա գործընթաց է, որն օգտագործվում է սեփականության շուկայական արժեքի որոշման համար `հիմնվելով տարածքի համեմատելի հատկությունների վերջին վաճառքի վրա:
Հաշվարկման արդյունքներն օգտագործվում են օգնելու տանտերերի ցուցակի հաճախորդին `որոշելու իրենց գույքն այն գինը, որտեղ նշված է:
Անշարժ գույքի մասնագետները նաեւ օգտագործում են CMA գործընթաց, օգնելու գնորդներին որոշել, թե արդյոք տան գինը արդար է եւ համապատասխանում է գործող շուկայի գործունեությանը: Գործակալը, եթե մանրակրկիտ կներկայացնի նրանցից երկուսը, մեկը, օգտագործելով վերջերս վաճառված գույքը եւ մյուսը, օգտագործելով ներկայումս նշված հատկությունները եւ օգտագործելով իրենց ցուցակի գները: Դա այն է, որ շուկաները մշտապես փոխվում են, եւ ցանկանում են տեսնել ներկայումս նշված համեմատելի հատկությունները, որոնք մրցակցությունն են: Հիմնվելով ընթացիկ գույքագրման եւ պահանջարկի վրա, CMA- ում վաճառված գույքի մեջ նշված ցուցակման գինը նվազեցնելու կամ բարձրացնելու պատճառ կարող է լինել:
CMA գործընթացը
Կատարված գործընթաց կա ՄՄԱ-ում, եւ կան որոշ կարեւոր հիմնական պահանջներ .
- Ընտրված համեմատելի հատկությունները պետք է լինեն հնարավորինս նման առարկայի գույքին.
- ննջասենյակների քանակը
- լոգանքի քանակը
- քառակուսի տեսանյութի չափը
- լոտի չափը
- Համադրելի հատկությունները պետք է լինեն հնարավորինս մոտ, նույն թաղամասում կամ ստորաբաժանումում լավագույնը:
- Նրանց վաճառքի ամսաթիվը պետք է լինի հնարավորինս վերջերս: Եթե comps- ի (comparables) վաճառված ամսաթվերը չափազանց հեռու են անցյալում, նրանք արդեն չափազանց հին են, որպեսզի ներկայիս շուկայում ճշգրիտ լինեն: Եթե կոմպոզիցիաներին մոտ չեն մոտակա հատկությունները, ապա հեռավորությունից մի փոքր հեռու է անհրաժեշտ:
Այսպիսով, հաշվի առնելով, եկեք տեսնենք պարզ CMA- ի ակնարկի օրինակ:
- Մենք ունենք մեր առարկայական գույք, 3 BR, 2 BA տուն, 1900 քառակուսի մետր չափով, երկու մեքենայի հետ կապված ավտոտնակում:
- Տունը գտնվում է ստանդարտ ստորաբաժանումում, շատ նման է բոլոր մյուսներին:
- Նույն ստորաբաժանումում հայտնաբերվել են երեք համեմատելի տներ:
- Տներից երկուը շատ մոտ էին, նույն ննջասենյակները, լոգանքները եւ ավտոտնակները:
- Մեկ տուն ունեին լրացուցիչ ննջարան եւ կես լողասենյակ: Այդ տան վաճառվող գինը կրճատվել է ննջարանի եւ կես բաղնիքի նոր շինարարական արժեքով, այն նմանեցնելով մեր առարկայի գույքին:
- Տների քառակուսային կադրերը մոտ էին, բայց ոչ ճշգրիտ: Այսպիսով, երեք կոմպոզիցիաների գները բաժանվեցին իրենց համապատասխան քառակուսի չափերով, մեկ գրամ քառակուսի մետրի համար գնված գինը ստանալու համար:
- Այդ թիվը բազմապատկվել է առարկայի գույքի 1,900 քմ ոտնաչափով `որոշելու իր մոտավոր արժեքը ընթացիկ շուկայում:
Հիմա, վաճառողի եւ անշարժ գույքի պրոֆեսիոնալի համար դա սովորաբար այնքան է, որքան նրանք գնում են: Այնուամենայնիվ, ես կներկայացնեմ մեկ այլ շուկայական վերլուծություն, որպեսզի տեսնեմ ընթացիկ մրցակցությունը, քանի որ ես գնորդի համար անում եմ: Մեկ այլ CMA- ն կատարվում է նույն կերպ: Սակայն այժմ մենք գտնում ենք երեք կոմպոզիցիա, որոնք վաճառվում են եւ օգտագործում են դրանց ցուցակման գները:
Այս օրինակ շուկան բավականին զբաղված է, եւ վերջին մի քանի շաբաթների ընթացքում ավելի շատ վաճառք է եղել, քան նոր ցուցակները: Վաճառքի տների ներկայիս գույքագրումն ավելի ցածր է, եւ մեր երեք կոմպոզիցիաների ցուցակման գները ցույց են տալիս, որ կանոնավոր ՄՄԱ-ի ցանկի գնային գնահատումը կարող է ավելացվել: Մենք շարունակում ենք մնալ մրցակցային տների գների ցածր գնով `վաճառքի առավելություն եւ գնալ շուկա:
Այսպիսով, ինչն է տարբերվում այդ գործընթացներից եւ գնահատումից: Գնահատողը օգտագործում է նաեւ կոմպոզիցիաները, գուցե նույն կոմպոզիցիաները: Այնուամենայնիվ, գնահատողը սովորաբար աշխատում է փոխատուի համար, այնպես որ նրանց աշխատանքը տարբեր է: Անշարժ գույքի ոլորտի մասնագետը ցանկանում է ստանալ իր վաճառողի համար հնարավոր ամենաբարձր գինը: Գնահատողը ցանկանում է արժեքը, որը ներառում է պարտատիրոջ ներդրումը, բայց չի շտապում: