- Որտեղից
- Ֆինանսներ
- Վերանորոգում
- Ընթացիկ շուկա
Գնահատեք գույքի գտնվելու վայրը
Տեղադրությունը պոտենցիալ ներդրումային գույքի գնահատման ժամանակ հաշվի կառնվի ամենակարեւոր բաներից մեկը: Այն կարող է օգնել ձեզ դարձնել կրթված գուշակություն գույքի ներուժի մասին, գնահատելու տարիների ընթացքում:
Օրինակ, անշարժ գույքի գուրու Ռոբերտ Կիյոսակին խոսում է քոլեջի համայնքի մոտ եկամտի գույք ձեռք բերելու օգուտների մասին: Պատճառն այն է, որ վարձակալների լայն ցանկություն կա, ուսանող ծնողները սովորաբար կվճարեն վարձավճարը եւ հաճախ կարող եք գանձել բարձր վարձավճար `տարածքի ցանկալիության եւ բնակարանների պահանջարկի մեծացման պատճառով:
Ինչն է հարեւանը
- Արդյոք դա քաղաքամերձ կամ քաղաքային է:
- Արդյոք այն մոտ է մանրածախ խանութների, տրանսպորտային հանգույցների, հիվանդանոցների եւ դպրոցների:
- Որ տիպի վարձակալը կցանկանա ապրել այնտեղ: (ընտանիքները, տարեցները, անհատները, միջին խավը եւ այլն)
- Տարածքում վարձակալների մեծ քանակություն կա:
- Հարմար է ձեր ներկայիս բնակության վայրին: Եթե դա հեռու է, դուք ստիպված կլինեք գործուղել ճանապարհորդական ծախսերի ֆինանսական ծախսերի առումով `կոմուտացման եւ հնարավոր արտադրողականության կորստից:
- Հարեւանությունը կայուն է, ընդլայնվում կամ անկում է ապրում: Գոյություն ունեն բազմաթիվ թափուր աշխատատեղեր կամ կա շատ նոր շինարարություն:
- Արդյոք ապագայում աճի հնարավորություն եք տեսնում: Օրինակ, կառուցվում է նոր երկաթուղային գիծ, որը կապվում է խոշոր քաղաքին, կամ նոր ընկերություն է տեղափոխվում տարածքը եւ ստեղծում նոր աշխատատեղեր: Դրանք կարող են կտրուկ բարձրացնել գտնվելու վայրի ցանկությունը:
Գնահատեք գույքի ֆինանսական միջոցները
Իմացեք ձեր բյուջեն
- Որքան կարող եք ներդրել այդ ներդրումը:
- Որքան կարող եք կորցնել կորցնել:
- Եթե Ձեզ անհրաժեշտ է լրացուցիչ միջոցներ, որտեղից կստանաք դրանք:
- Ինչ կլինի ձեր ամսական հիփոթեքային վճարը եւ տոկոսադրույքը:
Նայեք գույքի արժեքին
- Խնդրում ենք տեսնել գույքի փաստացի եկամուտների եւ ծախսերի թերթիկները: Եթե որեւէ մեկը հասանելի չէ, համոզվեք, որ դուք կարող եք ողջամտորեն կանխատեսել գործառնական ծախսերը:
- Գույքի համար հաշվարկեք Զուտ գործառնական եկամուտը (NOI) :
- Որն է ձեր տարածքի ստանդարտ թափուր աշխատատեղը :
- Որն է գույքի համար նախատեսվող վարձավճարը:
- Ինչն է ապահովագրության արժեքը:
- Որքան են հարկերը:
- Ինչ կլինի գույքի պահպանման ծախսերը:
- Դուք որոշել եք ձեր շուկայի կապիտալացման չափը (Cap Rate) : Եթե դուք չգիտեք ձեր շուկայական գլխարկի գինը, պետք է խորհրդակցեք տեղական անշարժ գույքի բրոքերի հետ:
- Երբ դուք սահմանել Cap Rate, այժմ դուք կարող եք բաժանել NOI գլխարկի տոկոսադրույքի եւ ստանալ ներկայիս արժեքը սեփականության.
- Դուք կատարել եք համեմատական շուկայի վերլուծություն (CMA):
- Որոնք են համեմատելի տներ վաճառվող տարածքում: Անկախ նրանից, թե դուք վարձակալության գույք եք գնել կամ փնտրում եք տան տանելու համար, դուք կցանկանաք համոզվել, որ դուք չեք վճարում գույքի համար:
Գնահատեք, թե ինչ նորոգում է անհրաժեշտ
Ինչ նորոգում եք հարմարավետ?
- Ցանկանում եք, որ գույքը, որը պարզապես կարիք ունի ներկ եւ նոր գորգի ներկ, դուք լավ եք աշխատում չափավոր քանակությամբ աշխատանքով կամ հարմարավետ եք այծի վերականգնման համար (նոր սանտեխնիկա, էլեկտրական, հատակը, պատերը եւ այլն)
Կարող եք մատուցել այդ վերանորոգումները:
- Վերանորոգման ծախսերը մեծապես կախված կլինեն այն բանից, թե արդյոք դուք կարող եք դա անել ինքներդ ձեզ, կամ եթե դուք ուրիշի վարձում պետք է դա անեք:
- Ձեր շինարարական բյուջեն նյութերի եւ արհեստագործության համար նույնպես կախված կլինի մեծապես կախված այն հանգամանքից, թե արդյոք դուք վերանորոգում եք մեկ միլիոն դոլարի տան կամ հիսուն հազար դոլար վարձակալության գույք:
- Մեկ այլ ընդհանուր կանոն, այնուամենայնիվ, վերանորոգումը միշտ ավելի մեծ է, քան նախատեսված է: Եթե դուք կապալառու եք վարձում, երկշաբաթյա աշխատանքը հաճախ վերածվում է չորս շաբաթի: Նույնիսկ եթե դուք կատարում եք վերանորոգում, ծախսերը կարող են դուրս գալ: Օրինակ, դուք նախատեսում եք տեղադրել նոր չորանոց 800 դոլարով մեկ սենյակում: Երբ դուք բացում եք պատերը, դուք հայտնաբերում եք ահաբեկչություն termites եւ անհրաժեշտությունը ոչ միայն ոչնչացնել, այլեւ վերակառուցել պատերը: Այսպիսի անսպասելի ծախսերը արագ կավելանան: Դուք ոչ միայն պետք է հարվածեք ավելի բարձր շինարարական բյուջեով, այլեւ կվճարեք լրացուցիչ ֆինանսավորման ծախսերը, որոնք կոչվում են «փափուկ ծախսեր», հիպոթեքային, գույքային հարկերի եւ ապահովագրության համար վճարելու համար, մինչդեռ լրացուցիչ վերանորոգման ավարտը:
Գնահատեք Ներկայիս շուկայի համեմատվող ներդրումները
Փորձելով մղել մի ճգնաժամի մեջ, անկումը երբեք չի լինի ամենահեշտ ձեռնարկը: Ճգնաժամի պայմաններում, վարձակալության պայմանագրով վարձակալված գույքի ձեռքբերումը կարող է հաջողության հասնել ավելի լավ խաղադրույք: Դուք պետք է նայեք, թե ինչ է անշարժ գույքի շուկայում ներկայումս ընթանում եւ համապատասխանեցնում է ձեր պլանին:
Եթե դուք գնում եք այդ McMansion- ին եւ կունենաք գումար այն պահելու համար յոթ տարի, մինչեւ դուք կարող եք այն վաճառել շահույթ ստանալու համար, ապա այո, դա կարող է պոտենցիալ լինել լավ ներդրում: Գույքի ձեռքբերման ժամանակ նայելու մեկ այլ բան `իր վերավաճառքի արժեքն է: Բարձր ցանկալի ակտիվները այն մարդիկ են, որոնք հեշտությամբ կարելի է գնել եւ վաճառել, անկախ շուկայից: Նրանք միշտ պահանջում են: Մտածեք դրանք որպես անհրաժեշտություն, ինչպես հաց եւ ջուր:
Մարդիկ կարիք չունեն տնակ եւ ոչ էլ լողավազան եւ հեռուստացույց դիտելու սենյակ: Մարդիկ կարիք ունեն տուն մաքուր բաղնիքով եւ ուժեղ տանիքներով: Դուք ցանկանում եք ձեր գույքը դիմել առավելագույն թվով մարդկանց, որպեսզի առավելագույն թվով ապագա վարձակալներ եւ գնորդներ ունենաք: