Ստեղծված հողերը գնումների ժամանակ մտածելու ռազմավարությունները եւ ռիսկերը

Գույքի համար ներդրումներ կատարելու բազմաթիվ ձեւեր կան: Մի ներդրումային մոտեցում իրականում ընդգրկում է գույք, առնվազն գնելու պահին: Այս տեսակի ներդրման մեջ դուք կստանաք հողամաս, որը ապագա գույքը նստելու է: Իմացեք հինգ ռիսկեր, որոնք դուք կարող եք հանդիպել, երբ դուք ներդրումներ կատարեք հողում:

Ինչ կարող է զարգանալ հողում:

Ինչ հողերի հնարավորությունները կարող են օգտագործվել անվերջ:

Չնայած գոտիավորման պահանջները սահմանափակում են այն, ինչ կարող է կառուցվել հողի հատուկ հողամասում, ընդհանրապես, հողամասի վրա կարելի է զարգանալ: Օրինակ:

• Միակողմանի տուն
• Multi-Family Home- ը
• Գրասենյակային տարածք
• Մանրածախ տարածք
• Խառը մանրածախ եւ բնակելի տարածություն
• Հյուրանոց
• Resort
• Strip Mall- ը
• Հիվանդանոց
• Mall
• Ֆարմ
• Ավտոկայանատեղի

Ինչ է ձեր նպատակը հող գնելը:

Նախքան իրականում գնել մի կտոր հող, դուք պետք է որոշեք, թե ինչ է ձեր նպատակն է ներդրման համար: Կա մի քանի տարբեր ռազմավարություններ, որոնք հաշվի են առնվում եւ դա ոչ թե մեկ չափս է, այլ բոլոր մոտեցումները: Երկու տարբեր ներդրողներ կարող էին երկու տարբեր մոտեցումներ ունենալ նույն հատվածի համար: Բացի այդ, նույն ներդրողը կարող է երկու տարբեր մոտեցումներ ունենալ երկու տարբեր հողամասերի համար:

Ահա յոթ ռազմավարություն, որոնք պետք է հաշվի առնել, երբ հող գնելը.

1. Գնեք եւ վաճառեք.

Այս մոտեցմամբ, դուք հիմնականում տանում եք երկիրը: Դուք հավատում եք, որ հողը ձեռք բերեց շուկայական արժեքից ցածր եւ հուսով եք, որ կարող եք գտնել մեկ այլ գնորդ, ով պատրաստ է վճարել կամ ավելի շուկայական արժեքից:

Դուք հույսեր եք կապում արագ վաճառքի հետ, որը ոչ մի լրացուցիչ աշխատանք չէ ձեր կողմից հողում:

2. Գնեք եւ պահեք.

Այս մոտեցմամբ դուք գնում եք հողը եւ պահում դրա վրա: Դուք հավատում եք, որ հողը կգնահատի արժեքը: Դուք դեռ պետք է հարկեր վճարեք հողում, ինչպես նաեւ այս ժամանակահատվածում հողը պահպանելու համար ցանկացած լրացուցիչ ծախսեր:

Սա ընդհանուր մոտեցում է այն ոլորտներում, որոնք վերակենդանվում են: Ներդրողները հողում գնում են հույսով, որ ապագայում նրանք կարող են վաճառել այն մշակողին, քանի որ տարածքը դառնում է ավելի հայտնի:

3. Գնեք, զարգացնեք եւ պահեք.

Այս մոտեցման մեջ դուք հողամաս եք գնում `սեփական հողը զարգացնելու մտադրությամբ: Օրինակ, դուք կարող եք կառուցել համալիրներ, որոնք վարձելու են բնակելի վարձակալներին: Կարող եք որոշել նաեւ կառուցել շերտի կենտրոն, որը կարող եք վարձակալել մանրածախ վարձակալներին: Մեկ այլ տարբերակ կարող է լինել նախաճաշի եւ նախաճաշի մշակման համար, որը դուք կկատարեք եւ կառավարեք:

4. Գնեք, մշակեք եւ պահեք.

Այս մոտեցման մեջ առավել շահագրգռված եք իրական հողից օգտվելուց, քան հողի վրա սեփականություն կառուցելուց: Օրինակ, դուք կարող եք հողում մշակել մշակաբույսեր, օգտագործել անասունների համար, ստեղծել տոնածառի ֆերմա կամ ստեղծել խաղողի այգի: Դուք ակտիվորեն կկարողանաք կառավարել հողը եւ հուսալ, որ հողը կարող է շահույթ ստանալ:

5. Գնում, գնացեք իրավունքի միջոցով եւ վաճառեք.

Այս սցենարում դուք կստանաք հողը եւ այնուհետեւ անցեք որոշակի օգտագործման համար գույքահարկի տիրապետման գործընթացին: Օրինակ, կարող է լինել հողատարածք, որը վաճառվել է առեւտրային օգտագործման համար, բայց հիմա, որ տարածքը զարգացել է, դա հիանալի վայր կլինի նոր բարձրահարկ բնակելի շենքի համար:

Եթե ​​դուք ի վիճակի եք ձեռք բերել բնակելի տարածքի համար վերաբնակեցված տարածքները, ապա այն ավելի հզոր կդարձնի հողը պոտենցիալ մշակողների համար եւ ավելի ցանկալի է, քանի որ դա մեկ լրացուցիչ քայլ է, որը նրանք պետք է անեն:

6. Գնել, զարգացնել եւ վաճառել.

Այս դեպքում դուք գնում եք հողը, սեփական հողը զարգացնելու մտադրությամբ, ապա վաճառում եք այն վերջնական օգտագործողին: Օրինակ, դուք գնում եք հողը, կառուցում եք նոր շինություն, ապա վաճառում այն ​​գնորդի, ով ցանկանում է ապրել դրա մեջ: Որպես այլ օրինակ, դուք խաղողի այգի եք կառուցել եւ վաճառել այն գնորդին, ով կկարողանա վարել այգին:

7. Գնել, զարգացնել եւ վարձակալել:

Վերջապես, դուք կարող եք զարգացնել հողը եւ ապա վարձակալել հողը մեկ ուրիշին: Օրինակ, դուք կարող եք գնել հողը եւ որոշել կայանել ավտոկայանատեղի այն պատճառով, որ այնտեղ ընդարձակ ավտոկայանատեղի չկա: Մոտակայքում գտնվող բազմաբնակարանային գույքի սեփականատերը հարցնում է, թե արդյոք նրանք կարող են վարձավճարը ձեզանից վարձել, քանի որ իրենց վարձակալների համար բավարար կայան չունեն:

Հողերը գնումիս հաշվի առնելու ռիսկերը

Անբավարարված հողերը կարծես թե անսահման հնարավորություններ ունեն: Այնուամենայնիվ, շուտով կհայտնաբերեք, որ կան շատ սահմանափակումներ եւ մարտահրավերներ, որոնք դուք կկանգնեք, երբ փորձում եք զարգացնել կամ վաճառել այս հողը: Կառավարությունը կարող է սահմանափակել այնպիսի գույքի տեսակը, որը կարող է կառուցվել կամ հողը կարող է օգտագործվել: Դուք կարող եք դիմակայել բնապահպանական խնդիրների, ինչպիսիք են ջրհեղեղները կամ աղտոտող նյութերը:

Ահա հողը գնելու հինգ ռիսկեր `տեղյակ լինեն.

1. Շինմոնտաժային դասակարգում

Խոշոր խնդիրներից մեկը, որին դուք կարող եք հանդիպել, հող գնելը գոտիավորման հարցերն են `հողը կարող է օգտագործվել: Յուրաքանչյուր քաղաք ունի հողօգտագործման ծրագիր: Սա հիմնականում բաժանում է քաղաքը տարբեր տարածքներ, ներառյալ առեւտրային, բնակելի, գյուղատնտեսական, արդյունաբերական, պատմական կամ անգամ խառը օգտագործման:

• Հողի օգտագործումը `

Առաջին հարցը, որ դուք պետք է զբաղվել, այն միջոցն է, որը կարող է օգտագործվել հողը: Եթե ​​հողամասը բնակեցման համար գցվի, եւ դուք նախատեսում եք հողատարածք կառուցել, ապա խնդիր չունեք:

Այնուամենայնիվ, եթե դուք ցանկանում եք փոխել ճանապարհը, որը ցամաքում է, կարող եք պայքարել ձեր ձեռքերի վրա: Օրինակ `հողամասը բնակեցված է, եւ դուք կցանկանայիք ստեղծել առեւտրային գույք տեղում: Այս գոտիավորման դասակարգերից որոշները տասնամյակներ առաջ են, ուստի քաղաքը կարող է բաց լինել հողի վերադասակարգման համար, եթե նոր գործառույթը իմաստ ունի քաղաքի ընթացիկ դասավորության հետ: Այլ ժամանակներում դա այնքան էլ հեշտ չէ:

Դուք ստիպված կլինեք միջնորդել քաղաքը, որպեսզի վերադառնաք հողը: Շատ քաղաքներ կցանկանան ցույց տալ, որ հարեւանության համար էական փոփոխություն է տեղի ունեցել, որը կտարածվի գոտիավորման փոփոխության: Դուք ստիպված կլինեք ներկայացնել այն առաջարկը, որը դուք կստանաք կայքում: Դուք պետք է ցույց տաք, որ ձեր զարգացումը համապատասխանում է առկա հողային զարգացման ծրագրին `քաղաքն ունի եւ չի ունենա բացասական հետեւանքներ, ինչպիսիք են, մոտակա տարածքները ջրհեղեղի կամ երթեւեկության ավելացման համար:

Ամենայն հավանականությամբ հանրային լսումներ կլինեն: Նույնիսկ եթե դուք կարող եք ստանալ քաղաքի խորհուրդը, դուք կարող եք ունենալ առանձին պայքար ձեր ձեռքերում գտնվող հարեւանների հետ, ովքեր կկարողանան խուսափել ձեզ կառուցելուց:

2. Գոտիավորման սահմանափակումներ

Հողը ձեռք բերելու համար հաշվի առնելու երկրորդ գործոնը զարգացման չափը թույլ կտա կառուցել:

• Սահմանափակման պահանջներ.

Կա սովորաբար կոդ, որը կպահանջի ձեր գույքը կառուցել որոշակի գոտի հարեւանության գիծ: Սա ներառում է ճակատը, որը, ամենայն հավանականությամբ, փողոցն է, երկու կողմերն ու ետը: Մշտական ​​կառույցները, ինչպիսիք են տանը, ավտոտնակը կամ տախտակամածը, պետք է կառուցվեն սեփականության հեռավորությունից որոշակի հեռավորության վրա:

Կախված լոտի չափից, որը դուք նայում եք, դա կարող է մեծապես ազդել այն կառույցի չափը, որը կարող է կառուցվել, պոտենցիալ դարձնելով այն չարժե ներդրում:

• Լոտի ծածկույթ.

Այս կոդը տեղադրված է ջրհեղեղի խնդիրները կանխելու համար: Պետք է լինի որոշակի տոկոս, որը չի տարածվում, որտեղ անձրեւը հնարավորություն է տալիս հողում ներթափանցել այնպիսին, որ այն չի ջրհեղեղ հարեւանությամբ:

• Հարկի հարաբերակցությունը:

Գույքի յուրաքանչյուր հարկի քառակուսի տեսանյութը (որոշ քաղաքներ ներառում են նկուղները, մյուսները չեն) կմիավորվեն, ապա բաժանվում են լոտի չափով: Ընդհանուր հարկի տարածքը կարող է լինել որոշ չափով լոտի չափսը, որը որոշում է յուրաքանչյուր քաղաք:

• Բարձրությունը:

Դուք պետք է իմանաք այն կառույցի բարձրությունը, որը դուք կարող եք կառուցել: Եթե ​​դուք ծրագրում եք երեք ընտանիքի շենքում, բայց քաղաքը թույլ չի տա ավելի քան երկու պատմություններ այդ վայրում, ապա ներդրումը ձեզ համար դրամական իմաստ չի դարձնի:

• Աքսեսուարների շենքեր.

Կոդի սահմանափակումները կլինեն չափերի եւ կառույցների տեղադրման, ինչպես նաեւ ավտոտնակների եւ սալիկների տեղադրման համար: Կարող է պահանջվել, թե ինչպես պետք է ունենաք մեքենայի կայանները: Որոշ քաղաքներ նույնիսկ կարող են այդ տարածքները ծածկել:

3. Բնապահպանական հարցեր

Չոր հողի գնման երրորդ ռիսկերը դուք չգիտեք, թե ինչն է ընկած հողում: Դուք կարող եք հանդիպել բարձր մակարդակի ռադոն կամ ասբեստ: Հողը կարող է անկայուն եւ անբավարար կառուցել: Եթե ​​դուք կառուցում եք հողում, որը կայուն չէ, դա կարող է հանգեցնել ձեր գույքի հիմքի խայթմանը:

Հողը կարող էր տեղակայվել ջրհեղեղի գոտում: Դա աշխարհի վերջը չի լինի, եթե դուք կարող եք բարձրացնել գույքը կամ վերափոխել հողի գնահատումը կանխելու ջրհեղեղ: Ջրհեղեղի ապահովագրությունը շատ թանկ է եւ հնարավոր գնորդների համար կարող է գործարքի խանգարիչ լինել:

Սակայն կան բացառություններ: Հոբոկենի մեծ մասը, Նյու Ջերսիը գտնվում է ջրհեղեղի գոտում, սակայն Նյու-Յորքի մերձակայքի պատճառով այդ տարածքի հողը համարվում է շատ արժեքավոր:

4. Կոմունալ ծառայությունների մատչում

Որքան հեշտ է այնտեղ կոմունալ ծառայություններ ստանալ: Սա ներառում է կոյուղագիծ, հոսող ջուր, էլեկտրականություն, գազ, հեռախոս, մալուխ եւ ինտերնետ: Արդյոք հարեւանության հատկությունները ունեն այդ ծառայությունները, կամ ձեր հողամասը հողամասի մեջ չկա:

Եթե ​​ձեր գույքը գտնվում է ոչ մի տեղի մեջ եւ չունի մուտք դեպի կոյուղագիծ, կարող եք ունենալ հողում արված փորվածքների ստուգում `որոշելու, թե արդյոք կարող է տեղադրվել սեզոնային համակարգ: Այս փորձությունը որոշում է, թե որքան արագ ջուրը հոսում է հողի միջոցով: Ենթադրելով, որ հողը անցնում է փորված թեստը, դուք նույնպես ստիպված կլինեք փորել ջուր խմելու ջրի համար, որը հեշտությամբ կվճարի հինգ թվեր:

Այս կոմունալ ծառայությունների ձեռք բերումը կարող է լինել զգալի ծախս: Եթե ​​դուք չեք կարողանում օգտվել անհրաժեշտ կոմունալ ծառայություններից, դա աղետ է ցանկացած հնարավոր զարգացման համար:

5. Ոչ եկամուտ, բայց ծախսեր

Հողի հող գնելիս հողում ոչինչ չկա, ուստի եկամուտ չի բերում: Շատ դժվար է վարկ վերցնել թափուր հողում, ուստի, հավանաբար, պետք է գումար վաստակես հողատարածքների համար, թողնելով մեծ գումարներ, որոնք կապված են ներդրումների հետ:

Գոյություն չունի եկամուտ, բայց դուք դեռ պատասխանատու եք հողի վրա կատարվող ծախսերի համար: Հիմնական ծախսը կլինի հարկերը: Դուք նույնպես կարող եք վճարել հողը պահպանելու համար, օրինակ, պարբերաբար կտրելով խոտը: