Բայց իրականությունն այն է, որ ձեր հիմնական բնակության վաճառքից ստացված շահույթը, հավանաբար, բավականին փոքր կլինի, եթե դրանք բոլորովին էլ իրականանան:
Անշարժ գույքի գնահատումը եւ գնաճը
Առաջին բանը, որ պետք է դիտարկել, արժեւորում է գնաճի համատեքստում:
Դուք կարող եք զարմանալ, հասկանալով, որ ձեր տան գնահատումը կարող է փոխհատուցվել գնաճով: Սա հատկապես ճիշտ է, եթե չեք ապրում անշարժ գույքի շուկայում: Մենք ականատես ենք լինում երկրի որոշակի վայրերում արժանահավատալի պատմությունների, բայց շատերը գնում են այնպիսի տարածքներում, որտեղ ամենամյա արժեւորումը, հավանաբար, չի կարող ծանրակշիռ լինել:
2007 թ. Սեպտեմբերին, ըստ Սեն-Լուի Դաշնային պահուստային բանկի, ԱՄՆ-ում վաճառվող նոր տների միջին վաճառքի գինը կազմել է 240,300 դոլար: 2017 թ. Սեպտեմբերին այդ թիվը կազմում էր մինչեւ $ 319,700: Այնուամենայնիվ, երբ որոշակի թվեր եք գործադրում ԱՄՆ-ի Գնաճի հաշվիչի միջոցով, այդ գնահատականներից մի քանիսը անհետանում է: Գնահատելով 79.400 ԱՄՆ դոլարի փոխարեն, այդ գնահատականի փաստացի արժեքը մոտ է $ 33,648-ի:
Դա դեռեւս վատ չէ թվում: Ի վերջո, ձեր տան արժեքը աճել է ավելի քան 30,000 դոլարով: Բայց եկեք մի մոռացեք ծախսերի մասին:
Տուն տալը լրացուցիչ ծախսերով է
Հաջորդը, դուք պետք է հանել ձեր տնային տնտեսությունների ծախսերը ձեր ձեռքբերումներից:
Ասենք, 250.000 դոլարով հիփոթեք եք ստանում 3.92 տոկոս տոկոսադրույքով: 30 տարվա ընթացքում, Google- ի հիփոթեքային հաշվիչի համաձայն, ձեզ հետաքրքրում է 175.533 դոլար: Նույնիսկ եթե ձեր տունը գնահատում է ամեն տարի 10,000,000 ԱՄՆ դոլարի (շուրջ 90,000 դոլար) 30,000 ԱՄՆ դոլար արժողությամբ գնաճը, ապա դա դեռ բավարար չէ փոխհատուցելու այն տոկոսը, որը դուք վճարում եք վարկի վրա:
Եվ ձեր վճարած տոկոսը միակ արժեքը չէ, որին դուք կանգնած եք: Հիշեք, որ շատ պետություններում գույքահարկ եք վճարում: Ուսանողական վարկի հերոսի հիփոթեքային հաշվիչը ներառում է գույքահարկի հաշվարկը: Եթե ձեր գույքահարկը կազմում է տարեկան 1,5 տոկոս, ապա 30 տարվա ընթացքում կարող եք տեսնել 117,000 դոլար ընդհանուր հարկի վճարում: Եվ դա չի ենթադրում ոչ գույքահարկի ավելացում, քանի որ ձեր տունը գնահատում է արժեքի մեջ, այնպես էլ կատարեք ձեր գույքահարկը:
Ճիշտ է, որ դուք կարող եք նվազեցնել որոշակի ծախսերը ձեր հարկային վերադարձի վրա, սակայն նվազեցումը չունի նույն արժեքը, որքան վարկը: Այն կարող է նվազեցնել ձեր եկամուտը եւ ձեր հարկային պարտավորությունը, բայց ոչ դոլարի համար դոլարի վրա: Բացի այդ, ըստ Հարկային հիմնադրամի, տնային տնտեսությունների միայն 30 տոկոսն է նշել: Եթե դուք չեք գտնում այն մարդկանց շարքում, դուք չեք տեսնում ձեր հիփոթեքի հետ կապված ցանկացած հարկային արտոնություն:
Տնային սեփականության հետ կապված այլ ծախսերը ներառում են սպասարկում եւ վերանորոգում, ինչպես նաեւ տան սեփականատերերի ապահովագրություն: Դուք նաեւ կարող եք վճարել հիփոթեքային ապահովագրություն, եթե ձեր կանխավճարը 20 տոկոսից պակաս է: Մինչդեռ այդ ծախսերի տասնամյակների ընթացքում գործոն է, ավելացրեց ձեր հիփոթեքային տոկոսադրույքները եւ գույքի հարկերը, նույնիսկ նույնիսկ խախտելու հնարավորությունները բավականին փոքր են, նույնիսկ եթե ձեր տունը գնահատում է արժեքի ժամանակ:
Ինչ է սպասվում անսպասելիորեն վաճառելով
Մենք սիրում ենք մտածել, որ անշարժ գույքի շուկան միշտ բարձրանում է: Սակայն, ինչպես տեսանք 2007-ից 2009 թվականը, անշարժ գույքը կարող է պղպջակ ստեղծել ցանկացած այլ ակտիվի նման: Անշարժ գույքի փուչիկի պայթյունը ստեղծեց մի իրավիճակ, որի արդյունքում հազարավոր մարդիկ կորցրեցին մեծ գումարներ: Եթե դուք կարող եք դուրս գալ գների անկումից, կարող եք չկորցնել այնքան:
Այնուամենայնիվ, եթե դուք ստիպված եք վաճառել անշարժ գույքի շուկայի վթարի ժամանակ, այնքան քիչ բան կարող եք անել իրավիճակը փրկելու համար: Դուք կարող եք ավարտել ձեր տան գումարը կորցնելը, վերը նշված այն գումարի վրա, որը վճարել եք հետաքրքրությամբ, հարկեր եւ այլ ծախսեր:
Ինչ վերաբերում է վարձույթին:
Իհարկե, քանի որ անկատար է ներդրումը որպես գնումներ, կարող է լինել, հնարավոր է նշել, որ վարձակալությունը չի կարող լուծում լինել: Ի վերջո, երբ դուք հիփոթեքային վճարումներ եք կատարում, ապա գոնե ձեր սեփական տանը կապիտալ կառուցեք:
Երբ վարձակալում եք, դուք օգնում եք ձեր տանտիրոջը կառուցել հավասարություն:
Սակայն դա չի նշանակում, որ վարձավճարը պետք է խուսափել բոլոր ծախսերից: Կախված ձեր շուկայից, վարձակալությունը կարող է լինել լավ ընտրություն, նույնիսկ եթե դա նշանակում է, որ դուք չեք կառուցում արդարություն:
Դա հատկապես ճիշտ է Եթե դուք ապրում եք բարձր տան գներով ունեցող տարածքում, եւ կարող եք վարձակալել հիփոթեքի, սպասարկման եւ այլ ծախսերի ամսական ընդհանուր ծախսերը: Ոչ միայն դուք գումար եք խնայում ամսական կտրվածքով, բայց հետո կարող եք ներդնել տարբերությունը շուկայում եւ պոտենցիալ իրականացնել ավելի մեծ երախտագիտություն, քան դուք կստանաք ձեր տնային ներդրումներից:
2007 թ. Նոյեմբերից մինչեւ նոյեմբերի 2017 թվականը, S & P 500- ը ունեցել է տարեկան 9.672 տոկոս եկամտաբերություն, որը ճշգրտվել է գնաճի համար: Եկեք ասենք, որ այդ ամսվա ընթացքում ձեզ ծախսել է մոտավորապես 1,100 դոլար, այդ ժամանակահատվածում տուն տանելու համար, բայց փոխարենը դուք բնակվել եք բնակարանում, ամսական 700 դոլար վարձավճարով: Եթե դուք ներդրել եք 400 դոլարի տարբերությունը յուրաքանչյուր ամսվա վարձակալման եւ գնման միջեւ այդ 10 տարվա ընթացքում, ձեր ներդրման արժեքը կլինի $ 83,587.81:
Գոյություն ունեն նաեւ այն հանգամանքը, որ վարձակալությունը նշանակում է, որ դուք չեք կորցնում մի փունջ փող, եթե դուք ստիպված եք վաճառել ձեր տունը ճգնաժամի ընթացքում: Մյուս կողմից, եթե դուք կարողանում եք մնալ ձեր տանը եւ դուրս գալ շուկայական իրադարձություններից եւ անշարժ գույքի անկումից, կարող եք ձեր տանը բավարար հավասարություն կառուցել, որ այն կարող է օգտագործվել կենսաթոշակային ժամանակահատվածում: Նույնիսկ եթե դուք միայն կոտրել եք տանը (նույնիսկ, եթե դուք կորցնում եք ընդհանուր), դա կարող է լինել պարտադիր խնայողական մեքենա, որը վաճառում է ձեզ մեծ քանակությամբ կապիտալ:
Այն կարող է նաեւ լինել կենսաթոշակային տարիքում վարձավճարով ապրելու վայր (դեռեւս հարկավոր է գույքահարկ վճարել, այնուամենայնիվ), կամ կարող եք օգտագործել հակակարկտային հիփոթեք, որը հնարավորություն կտա մուտք գործել սեփական կապիտալը `փակելու համար կենսաթոշակային եկամուտների բացը: Վարձելիս դուք չեք տեսնի այդ տարբերակները:
Երբ տուն գնում է ներդրում
Ձեր առաջնային բնակավայրը որպես ներդրում դիտելու փոխարեն, գնեք այլ պատճառներ: Գուցե դուք ուզում եք, որ ձեր սեփական տեղը զբաղեցնեն, կառուցեն արդարությունը եւ իջեցնեք արմատները համայնքում: Սրանք բոլորը լավ պատճառներ են ձեռք բերել: Հակառակ դեպքում, եթե կարծում եք, որ դուք կունենաք ավելի շարժունակ ապրելակերպ, այն կարող է ավելի իմաստալից վարձել, նույնիսկ եթե դուք չեք կառուցում արդարություն: Քանի դեռ դուք կատարելիք այլ դրույթներ պլանավորելու ձեր ապագայի համար, վարձակալումը կարող է կենսունակ տարբերակ լինել, կախված տեղական շուկայից եւ ձեր երկարաժամկետ ապրելակերպի նպատակներից:
Վերջապես, եթե ցանկանում եք ձեր տունը դարձնել ճշմարիտ ներդրում, ապա ձեզ հարկավոր է այլ բան անել, քան ապրում: Այն ձեզ վարձելուց հետո կամ Airbnb- ի միջոցով գումար վաստակելուց հետո այն կարող է իրական ճանապարհորդություն գտնել ձեր տան գնման վրա:
Բայց եթե դուք պարզապես ապրում եք, մի հավատացեք, որ ապահովում է մեծ ներդրումային եկամուտներ: