1031 փոխանակման հիմունքները

9 բան պետք է իմանաք

Գույքի ներդրողները ցանկանում են գումար վաստակել իրենց ներդրումների վրա: Երբ գնում եք վաճառելու ձեր սեփականությունը, դուք ստիպված կլինեք հարկեր վճարել ձեր ձեռք բերած շահույթներից: Այսինքն, եթե դուք 1031 փոխանակում եք անում: Ահա 9 հիմնական սկզբունքներ, որոնք դուք պետք է իմանաք:

Ինչ է 1031 փոխանակումը:

1031 փոխանակումը միջոց է վաճառելու, առանց հարկեր վճարելու: Գաղափարը կայանում է նրանում, որ դուք ձեռք եք բերում նոր ձեռքբերումներ ձեռք բերելու նոր գույքի ձեռքբերման մեջ, որը թույլ է տալիս հարկեր վճարել, մինչեւ վաճառեք նոր գույքը, եթե այլ 1031 փոխանակեք:

Ինչ չափորոշիչներով պետք է հանդիպեք:

1031 փոխանակման իրավունք ստանալու համար դուք պետք է ձեռք բերեք մեկ այլ ներդրումային սեփականություն, որը հավասար կամ ավելի մեծ արժեք է, քան ձեր ներկայիս գույքը: Դուք պետք է օգտագործեք նախորդ գույքի վաճառքից ստացված շահույթը `նոր գույք ձեռք բերելու համար: Նոր գույքը պետք է համարվի «նմանատիպ» ներդրում:

Ինչն է նման?

Բավականին ընդարձակ տերմին է, բայց դա նշանակում է փոխարինել մի տեսակի ներդրումների նմանատիպ ներդրումների հետ: Գույքի համար ներդրողների համար այն պետք է լինի նույն տիպի գույքը, այն պարզապես պետք է լինի ներդրումային գույք: Օրինակ, եթե դուք վաճառում եք բազմաբնակարանային գույք, կարող եք ձեռք բերել ցանկացած այլ տիպի անշարժ գույք, որը համարվում է ներդրում, ինչպես օրինակ մեկ այլ բազմազավակ ընտանիք, մանրածախ գույք, հողատարածք կամ հողատարածք:

Ով կարող է 1031 փոխանակում կատարել

1031 փոխանակումը կարող է իրականացվել այն գույքի հետ, որն օգտագործվում է ներդրումների կամ բիզնեսի համար: Դա չի կարող կատարվել անձնական բնակավայրերով:

Ինչու եք 1031 փոխանակում կատարել:

1031-ի փոխանակման հիմնական պատճառն այն է, որ գույքի վաճառքից ստացված ցանկացած շահույթով հարկերը վճարելը հետաձգվի: Սա թույլ է տալիս անմիջապես բեռնաթափել այն գույքը, որն այլեւս չեք ցանկանում եւ նոր ձեռքբերումներ ձեռք բերել ձեր ձեռքբերումների ամբողջ գումարի չափով, նախ հարկային մուտքերը վճարելու փոխարեն, ապա օգտագործելով այն, ինչ մնացել է գույք գնել:

Այն ձեզ հնարավորություն է տալիս ավելի շատ գնումներ կատարել:

Ով է գումարն անում մինչեւ վաճառքը

Որպես 1031 փոխանակման մի մաս, դուք չեք կարող անձամբ պահել ձեր գումարը, որը դուք կատարել եք առաջին գույքի վաճառքից: IRS- ի համաձայն, այդ գումարը պետք է անցկացվի որակյալ միջնորդի կողմից, մինչեւ այն օգտագործվի փոխարինման գույք ձեռք բերելու համար:

Կատարյալ միջնորդի օրինակ կարող է լինել տիտղոսային գործակալ, որը ներգրավված է հին գույքի հանձնման եւ փոխանցման եւ նոր գույքի հանձնման եւ փոխանցման համար: Հասկանալու համար, որ IRS- ը որակյալ միջնորդ է համարում, գանձապետական ​​կանոնակարգի § 1.1031 (k) -1 (g) (4) -ին:

Որքան ժամանակ պետք է կատարեք 1031 փոխանակում:

1031 փոխանակում կատարելու մեկ անկումը այն է, որ դուք չունեք վաղուց հայտնաբերել եւ փակել փոխարինող գույքը:

• 45 օր

1031 փոխանակման ընթացքում դուք ունեք 45 օրվա նույնականացման ժամկետ: Ներկայիս գույքի վաճառքի 45 օրվա ընթացքում դուք պետք է բացահայտեք փոխանակման ընթացքում ձեռք բերելու գույքն ու գույքը:

• 180 օր

Ձեր ներկայիս գույքի վաճառքից 180 օր է անցել, փոխարինելու գույքի կամ գույքի փոխարինումը:

Փոխարինվող գույքի հայտնաբերման կանոններ

• Ներդրեք այն գրելու համար

Գույքի համար փոխարինող գույք համարելու համար պետք է 45- ^րդ օրվա վերջում հայտնաբերեք գույքը կամ գույքը գրավոր:

Դուք պետք է ներառեք գույքի ֆիզիկական նկարագրություն, սեփականության իրավունքի նկարագրություն եւ գույքային հասցե:

Դուք պետք է ստորագրեք այս փաստաթուղթը: Այն սովորաբար մատուցում է նույն անձին, որակյալ միջնորդին, ով առաջին գույքը ձեռք է բերում: Այն կարող է նաեւ հանձնվել փոխարինող գույքի վաճառողին, պահատուին կամ այլ անձին, որը ներգրավված է փոխանակման մեջ:

• Որքան?

Գոյություն ունեն երկու տարբերակ, երբ խոսքը վերաբերում է փոխարինման գույքին:

1. Երեք գույքի կանոն. Դուք կարող եք բացահայտել առավելագույնը երեք հնարավոր փոխարինման հատկությունները: Այս պարագայում կարեւոր չէ, թե ինչ է իրական գույքի արդար շուկայական արժեքը:

2. Երկու հարյուր տոկոսի կանոն . Այս մոտեցման մեջ չկա առավելագույն քանակի հատկություններ, որոնք կարող եք բացահայտել: Փոխարենը, դուք հայտնաբերող գույքի ընդհանուր շուկայական արժեքը չի կարող լինել վաճառքի պահին վաճառված գույքի արդար շուկայական արժեքի ավելի քան 200 տոկոսը:

Քանի անգամ կարող եք մի 1031 փոխանակում կատարել:

IRS- ն սահման չի սահմանում 1031 միավորի քանակի վրա, որը անհատը կարող է անել: Քանի դեռ դուք վաճառում եք սեփականություն եւ այնուհետեւ այդ գույքի հետ մեկ այլ նման ներդրում վերամշակելով, կարող եք անել 1031 փոխանակում եւ դադարեցնել ցանկացած հարկային հետեւանքներ:

Այնուամենայնիվ, եթե դուք կատարում եք մեծ թվով 1031 փոխանակում, ապա կարող եք դասակարգվել որպես դիլեր, եւ ձեր հատկությունները կքննարկվեն ավելի նմանատիպ բաժնետոմսեր, որոնք վաճառվում են: Այս դեպքում դուք պետք է ապացուցեք, որ դուք օգտագործում եք այդ հատկությունները որպես ներդրումներ, որպեսզի շարունակեն 1031 փոխանակումներ կատարել: